03 事業概要

銘柄：住友不（8830）　更新日：2026年5月15日

事業概要（3行サマリー）

住友不動産は不動産賃貸（都心オフィス・商業施設）、マンション分譲、リフォーム・建設、不動産仲介を展開する総合不動産会社で、東京23区内の賃貸ポートフォリオ（約250棟）に収益の70%超が集中し、プライムオフィスに特化した高利益率モデルを持つ。2026年3月期に8期連続過去最高益（営業利益2,950億円）を達成しており、1株当たり年間配当も連続増配を継続（2026年1月1日に1:2の株式分割を実施済み）。中長期の成長ドライバーは第十次中期経営計画（2026〜2028年度）における東京都心への大型ビル順次竣工と、インド・ムンバイへの10年1兆円規模の海外展開（1号物件2026年秋稼働予定）。

セグメント別収益構成（2025年3月期）

セグメント	売上高（億円）	売上構成比	営業利益（億円）	利益構成比	営業利益率	出典
不動産賃貸	4,702	46%	1,913	70%	40.7%	F1（irbank）
不動産販売	2,462	24%	604	22%	24.5%	F1
完成工事	2,141	21%	228	8%	10.6%	F1
その他	108	1%	22	1%	20.1%	F1
合計（連結）	10,142	100%	2,715	100%	26.8%	D4

セグメント利益合計（2,767億）と連結営業利益（2,715億）の差額52億は消去・調整等。差異比率は約2%で正常範囲。
2026年3月期（直近）のセグメント詳細は未公開。連結: 営業利益2,950億（F1）。

利益率差の構造：賃貸事業の40.7%高利益率が全体収益を支え、完成工事（10.6%）は労務費・原材料費の高止まりにより相対的に低い。

強み・弱み

強み:

東京都心プライムオフィス集中（賃貸OPM40%超・営業利益の70%）による高利益率と景気耐性
8期連続最高益を支える安定した賃貸キャッシュフローと継続的な賃料改定効果
マンション分譲ブランド（シティハウス/シティタワー）の都心駅近・高単価戦略
第十次中計下での大型ビル竣工パイプライン（2025〜2028年複数物件）

弱み:

東京都心への地域集中リスク（国内分散・海外展開が限定的）
有利子負債が大きく（推定4兆円超）、日銀利上げ局面での金利負担増加リスク
完成工事・その他セグメントの利益率が低く全体OPMを下押し
海外展開がインド・ムンバイ1拠点に限定（1号物件稼働前段階）

競争優位の耐久性評価

持続可能性: ROE 8〜9%台を5期連続維持（D4）。営業利益率26.8%は大手不動産最高水準（三井不13.8%、菱地所14.5%）。都心オフィスの需給ひっ迫と賃料改定が続く限り維持可能。
競争優位の方向性: 大型ビル竣工パイプラインにより賃貸資産ベースは拡大方向。競合（三井不）も大規模再開発を推進しており、差は拡大・縮小の混在局面。
株価との関係: PBR 1.80倍（FY2025）はレバレッジ勘案で妥当水準。PER 10倍台は8%成長持続なら割安ゾーン。決算翌日の-9.28%下落で現在RSI 32.7と過売られ圏に突入。※AI推定

▼ セグメント内訳・地域別・中計（詳細）

不動産賃貸事業（売上46%・営業利益70%）

東京23区内に約250棟のオフィスビル・商業施設を保有運営
「住友不動産新宿グランドタワー」「東京三田ガーデンタワー」等の大型ビルで高稼働維持
既存ビルの賃料改定と新規竣工物件の入居進捗が増益の主因

不動産販売事業（売上24%）

首都圏・近畿圏の都心・駅近「シティハウス/シティタワー」ブランドで展開
FY2025計上戸数約3,500戸。取扱単価上昇継続

完成工事事業（売上21%）

「新築そっくりさん」（戸建リフォーム国内最大手）と注文住宅
安定した受注水準だが利益率は低め（OPM10.6%）

その他（仲介等）

「住友不動産販売」（国内最大級仲介）。高価格帯物件の取扱比率上昇中

地域別（概算）

東京都心（23区内）: 約60%
首都圏（23区外含む）: 約30%
近畿圏・その他国内: 約8%
海外（インド等）: 約2%（拡大中）

第十次中期経営計画（2026〜2028年度）

長期ターゲット: 10年以内に経常利益4,000億円超
東京都心プライム資産への重点投資継続（複数大型ビル2025〜2028年竣工予定）
インド・ムンバイ拠点化（10年で総事業費1兆円規模）：1号物件2026年秋稼働予定
2026-05-13開示「第十次中計1年目終了レポート」にて進捗と課題を公表（F1）

出所：irbank セグメントデータ（F1）、prices.db fundamentals（D4）、IR開示（F1）、WebSearch（F1）。2026年5月15日現在。