07 シナリオ分析
銘柄：東京建物（8804） 更新日：2026年5月15日 基準株価：¥3,345
上昇シナリオ
業界・企業固有
| トリガー | 可能性 | インパクト | 注目指標 |
|---|---|---|---|
| ビル事業の投資家向け物件売却継続 → 2Q以降利益急回復 → 通期1,000億営業利益達成 → 株価見直し買い | 🟠4（65%） 兆候: 2025-12FYの売却実績+62%・八重洲物件の準備進捗 出典: D2/F1 | +10〜20% | 閾値: 2Q2026営業利益進捗率35%超（350億） 期日: 2026/08（2Q開示予定） |
| 住宅引渡し件数の急回復 → 2H2026に大量引渡し集中 → 通期予想達成で業績懸念払拭 | 🟡3（45%） 兆候: 2024-12FYは大量引渡し（EPS315）で回復実績あり 出典: D4/F1 | +8〜15% | 閾値: 3Q2026累計営業利益700億超 期日: 2026/11（3Q開示予定） |
| 八重洲二丁目北地区竣工・賃貸開始 → ビル賃貸安定収益が加算 → バリュエーション改善 | 🟡3（50%） 兆候: 着工済みで竣工スケジュール公表済み 出典: F1/D2 | +5〜12% | 閾値: 2026年内竣工・テナント充足率80%以上確認 期日: 2026/12末 |
| スター・マイカ提携によるシナジー顕在化 → 中古マンション事業の収益化 → 新成長軸評価 | 🔵2（25%） 兆候: 89億円出資完了（払込2026/6/1）は決定済みだが収益化は2027年以降 出典: F1 | +5〜10% | 閾値: 中古買取再販件数の定量開示または中計上方修正 期日: 2027/01以降 |
| 自社株買い・増配発表 → 株主還元強化で需給改善 | 🔵2（30%） 兆候: 配当性向40%目標を2027年度に設定、2026年から前倒し実施可能性 出典: F1/D4 | +3〜8% | 閾値: 四半期中に自社株買い開示または配当性向40%超の前倒し宣言 期日: 2026/08（2Q決算時） |
汎用（市場・マクロ全般）
| トリガー | 可能性 | インパクト | 注目指標 |
|---|---|---|---|
| 日銀利上げ停止・利下げ観測 → 不動産株全体の金利感応度高くセクター上昇 | 🔵2（30%） 兆候: 現在の金利水準が不動産株のPBR抑制要因 出典: ※AI推定 | +8〜15% | 閾値: 日銀政策金利0.5%以下維持の確認またはフォワードガイダンス転換 期日: 2026/07（日銀会合） |
| 米国関税懸念後退・リスクオン → 日本株全体上昇で不動産株も連動 | 🟡3（45%） 兆候: 2026-04-08に市場反発時+5.21%のβを確認済み 出典: D1/※AI推定 | +5〜10% | 閾値: TOPIX不動産セクター指数が直近高値（2025-11月水準）を更新 期日: 随時 |
| 円安進行 → 海外IRルートの日本不動産需要増 → 物件売却価格上昇 | 🔵2（25%） 兆候: 外国人投資家の日本不動産購入が増加傾向 出典: ※AI推定 | +3〜8% | 閾値: USD/JPY160円超の持続（1ヶ月以上） 期日: 随時 |
下降シナリオ
業界・企業固有
| トリガー | 可能性 | インパクト | 注目指標 |
|---|---|---|---|
| 1Q悪化継続 → 2Q以降も住宅引渡し回復遅延 → 通期予想を下方修正 | 🟡3（40%） 兆候: 1Q営業利益進捗率12.6%で1-2Q累計では通期の20-25%に届かない可能性 出典: D1/F1 | ▲10〜18% | 閾値: 2Q時点営業利益進捗率25%未満（250億）または通期ガイダンス修正開示 期日: 2026/08（2Q決算） |
| マンション建築費高騰・原価率上昇 → 住宅事業の利益率が構造的に低下 | 🟡3（45%） 兆候: 2022年以降の資材・人件費高騰が分譲原価を押し上げ継続中 出典: F1/※AI推定 | ▲5〜12% | 閾値: 住宅事業営業利益率が13%未満に低下 期日: 2026/08（2Q開示） |
| ビル事業の投資家向け物件売却機会が枯渇 → 2H2026に前提とした売却益が実現せず | 🔵2（25%） 兆候: 2025-12FYに大型売却を実施済みで2026に計上できる物件が限られる可能性 出典: D2/※AI推定 | ▲8〜15% | 閾値: 2H2026の投資家向け売却予定件数の開示なし or ゼロ確認 期日: 2026/08（2Q開示） |
汎用（市場・マクロ全般）
| トリガー | 可能性 | インパクト | 注目指標 |
|---|---|---|---|
| 日銀追加利上げ（0.75%以上）→ 不動産株全体売り・借入コスト上昇 | 🔵2（30%） 兆候: 日銀は利上げ継続を示唆しているが0.75%以上は慎重姿勢 出典: ※AI推定 | ▲8〜15% | 閾値: 日銀政策金利0.75%以上への引上げ決定 期日: 2026/07または2026/10（日銀会合） |
| 米国景気後退・リスクオフ → 日本株全体急落で不動産株も連動 | 🟡3（40%） 兆候: 2026-03月の市場急落時に△6%超を記録したβの高さ 出典: D1/※AI推定 | ▲10〜20% | 閾値: TOPIX月次騰落率△10%超または米国S&P500が熊相場入り 期日: 随時 |
| 円高急進 → 輸出株中心に株安・不動産も連動下落 | 🔵2（20%） 兆候: 日本不動産は内需型で直接影響は限定的だがセンチメント連動 出典: ※AI推定 | ▲3〜8% | 閾値: USD/JPY140円未満の定着（2週間以上） 期日: 随時 |
▼ カラースケール凡例
| レベル | 発生可能性 | 推定インパクト |
|---|---|---|
| 🔴 5 | ほぼ確実（≥80%） | 超大（±30%超） |
| 🟠 4 | 高（60〜79%） | 大（±15〜30%） |
| 🟡 3 | 中（40〜59%） | 中（±5〜15%） |
| 🔵 2 | 低（20〜39%） | 小（±1〜5%） |
| ⬜ 1 | 稀（<20%） | 微（±1%未満） |
出所：IR資料・決算短信（D2/F1）、signals（D1）、WebSearch（F1）、業界調査。2026年5月15日現在。シナリオは定性的評価。確率は独自推定（※AI推定）。