8801 - 三井不
作成日: 2026年06月22日
目次
① 株価指標・テクニカル
01 株価指標・テクニカル
銘柄：三井不（8801） 更新日：2026年6月22日
株価チャート（1年）
マクロ環境
更新: 2026-06-19
| 指標 | 値 | 前日比 | 前日比% | 1M騰落 | MA25乖離 |
|---|---|---|---|---|---|
| 日経平均 | 71,169.04 | +115.5 | +0.16% | +17.54% | +8.28% |
| TOPIX | 4,068.18 | +54.9 | +1.37% | +6.32% | +3.91% |
| S&P500 | 7,500.58 | +80.5 | +1.08% | +1.32% | +0.38% |
| USD/JPY | 161.18 | -0.16 | -0.10% | +1.31% | +0.83% |
| 米10年債利回り | 4.45% | -0.036 | -0.80% | -3.72% | -1.31% |
| 金先物 | 4,160.30 | -63.2 | -1.50% | -8.62% | -5.50% |
全指標・テクニカル詳細（クリックで展開）
| カテゴリ | 指標 | 値 | 前日比 | 前日比% | 1W | 1M | 3M | RSI | MA25乖離 | MA200乖離 | MACD |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 日本株 | 日経平均 | 71,169.04 | +115.5 | +0.16% | +7.80% | +17.54% | +33.34% | 71 (過熱) | +8.28% | +32.84% | + |
| 日本株 | TOPIX | 4,068.18 | +54.9 | +1.37% | +6.21% | +6.32% | +9.44% | 65 | +3.91% | +15.39% | + |
| 先物 | CME日経先物 | 71,510.00 | -400.0 | -0.56% | +6.20% | +17.36% | +35.22% | 68 | +7.84% | +30.13% | + |
| 米国株 | NYダウ | 51,564.70 | +72.1 | +0.14% | +1.41% | +3.78% | +11.55% | 59 | +1.65% | +7.08% | + |
| 米国株 | S&P500 | 7,500.58 | +80.5 | +1.08% | +1.44% | +1.32% | +13.22% | 55 | +0.38% | +8.66% | - |
| 米国株 | NASDAQ | 26,517.93 | +496.3 | +1.91% | +2.74% | +1.64% | +19.71% | 56 | +0.66% | +12.70% | - |
| 欧州株 | FTSE100 | 10,399.70 | -108.9 | -1.04% | +0.93% | +2.26% | -0.04% | 51 | +0.28% | +3.83% | + |
| 欧州株 | DAX | 25,026.80 | +92.1 | +0.37% | +3.38% | +2.96% | +6.49% | 58 | +1.02% | +3.42% | - |
| アジア株 | 上海総合 | 4,090.48 | -17.6 | -0.43% | +2.60% | -0.99% | +0.68% | 52 | +0.24% | +2.41% | + |
| アジア株 | ハンセン | 23,924.81 | -387.3 | -1.59% | -1.34% | -6.82% | -8.07% | 33 | -4.92% | -7.96% | - |
| 為替 | EUR/JPY | 184.66 | -0.23 | -0.13% | -0.38% | -0.22% | +0.71% | 44 | -0.32% | +1.19% | - |
| 為替 | GBP/JPY | 212.83 | -0.23 | -0.11% | -0.91% | -0.15% | +0.28% | 40 | -0.67% | +1.51% | - |
| 為替 | USD/JPY | 161.18 | -0.16 | -0.10% | +0.66% | +1.31% | +1.44% | 69 | +0.83% | +3.08% | + |
| 債券 | 米5年債利回り | 4.22% | +0.012 | +0.28% | +0.84% | -1.29% | +9.40% | 55 | +0.41% | +10.90% | - |
| 債券 | 日本国債ETF | 2,027.00 | -6.00 | -0.30% | +0.35% | +2.27% | -2.74% | 51 | +0.58% | -3.48% | + |
| 債券 | 米10年債利回り | 4.45% | -0.036 | -0.80% | -0.27% | -3.72% | +4.51% | 47 | -1.31% | +5.69% | - |
| 債券 | 米30年債利回り | 4.90% | -0.074 | -1.49% | -1.01% | -4.78% | +0.41% | 39 | -2.49% | +1.71% | - |
| コモディティ | Brent原油 | 80.30 | +0.92 | +1.16% | -8.05% | -27.25% | -26.09% | 28 (冷却) | -13.37% | +0.71% | - |
| コモディティ | WTI原油 | 76.41 | +0.82 | +1.08% | -9.98% | -26.21% | -20.52% | 28 (冷却) | -14.46% | +1.78% | - |
| コモディティ | 金先物 | 4,160.30 | -63.2 | -1.50% | -1.30% | -8.62% | -9.57% | 36 | -5.50% | -7.29% | - |
株価概況
| 項目 | 値 | 出典 |
|---|---|---|
| 現在株価（終値） | 1,506円 | D1（2026-06-19） |
| 前日比 | -2.5円 | D1 |
| 前日比% | -0.17% | D1 |
| 移動平均25日 | 1,514円 | D1 |
| 移動平均75日 | 1,681円 | D1 |
| 移動平均200日 | 1,722円 | D1 |
| ボリンジャーバンド上限 | 1,572円 | D1 |
| ボリンジャーバンド下限 | 1,457円 | D1 |
| ボリンジャーバンド位置 | -0.29 | D1 |
| RSI(14) | 44.2 | D1 |
| PER | 15.8倍 | D1 |
| PBR | 1.31倍 | D1 |
| ROE | 7.9% | D1 |
| 配当利回り | 2.06% | D1 |
| EPS（予想） | 95.03円 | D1 |
| 空売り比率 | 1.09% | D3（2026-05-22） |
| アナリスト目標株価 | 1,606円（現在比 +6.6%） | D2（2026-05-22） |
| アナリストコンセンサス | 買い | D2 |
| 1M騰落 | -1.8% | D1 |
| 3M騰落 | -17.3% | D1 |
| 6M騰落 | -16.3% | D1 |
| モメンタムスコア | D1 | |
| テクニカルスコア | D1 | |
| ゴールデンクロス（直近30日） | ─ | D1 |
| デッドクロス（直近30日） | ─ | D1 |
| 移動平均200日比較 | 下 | D1 |
RSI(14): 30以下=売られ過ぎ、70以上=買われ過ぎ
BBσ（ボリンジャーバンドσ位置）: 0=MA中心、±2=バンド境界、バンド外も表現。+1.2σ以上で高位
モメンタムスコア / テクニカルスコア: 各種シグナルを0〜10点で評価。モメンタム=騰落率ベース、テクニカル=移動平均・RSI・ボリンジャーバンドベース
ゴールデンクロス / デッドクロス: 移動平均25日が移動平均75日を上抜け/下抜けた直近30日以内の日付（なければ ─）
空売り比率: karauri.net 最新週次データ
③ 事業概要
03 事業概要
銘柄：三井不（8801） 更新日：2026年5月15日
事業概要（3行サマリー）
三井不動産は国内最大手の総合不動産会社で、賃貸（オフィス・商業）・分譲・施設営業・マネジメントの4セグメントを軸に国内外で展開し、2026/03期売上27,000億円・純利益2,700億円で5期連続最高益を達成した。「ららぽーと」「三井アウトレットパーク」「パークタワー」等の強力ブランドと、日本橋・豊洲等の大規模複合開発における長期地権者優位性が差別化要因であり、賃貸セグメントが利益率20%超の安定キャッシュフロー基盤を形成している。長期経営方針「& INNOVATION 2030」のもと、海外事業利益比率拡大・DX・カーボンニュートラルを成長ドライバーとし、2027/03期事業利益4,250億円・2030年度6,000億円超を目指す。
セグメント別収益構成（2025/03期・直近完全期）
| セグメント | 売上高（億円） | 売上構成比 | 営業利益（億円） | 利益構成比※ | 営業利益率 | 出典 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 賃貸 | 8,723 | 33% | 1,765 | 41% | 20.2% | D4/irbank |
| 分譲 | 7,581 | 29% | 1,429 | 33% | 18.8% | D4/irbank |
| マネジメント | 4,863 | 19% | 716 | 16% | 14.7% | D4/irbank |
| 施設営業 | 2,241 | 9% | 386 | 9% | 17.2% | D4/irbank |
| その他 | 2,846 | 11% | 48 | 1% | 1.7% | D4/irbank |
| セグメント計 | 26,254 | 100% | 4,344 | 100% | 16.5% | |
| 連結営業利益 | 3,727 | 14.2% | D4 |
※利益構成比はセグメント利益合計4,344億円を分母とした比率。連結営業利益3,727億円との差額617億円は本社費用・セグメント間消去に相当。
強み・弱み
強み:
- 国内最大規模の垂直統合型不動産プラットフォーム（開発→賃貸→管理→仲介）
- 賃貸セグメント利益率20.2%（2025/03期）の安定キャッシュフロー基盤
- 大型複合開発の実績と土地長期保有による再開発優位性（日本橋・豊洲・柏の葉等）
- 国内首位級の仲介ネットワーク「三井のリハウス」（約300店舗）と施設管理の収益安定性
- 財務格付AA−による低コスト調達力
弱み:
- 有利子負債規模が大きく（2025/03期：約4.8兆円）、金利上昇局面でコスト増が直撃
- 分譲セグメントは大型物件引渡しタイミングに業績が左右され、四半期間の振れが大きい
- 海外事業（米英亜）は現地金利・為替変動リスクにさらされる
競争優位の耐久性評価
- 持続可能性: 営業利益率は2022/03期11.7%→2025/03期14.2%と4期連続改善。賃貸・マネジメントの安定利益が土台であり、分譲の高価格帯シフトが全体利益率を押し上げている。ROE7.9%（2025/03期）は業界平均と同等程度で、会社目標8.5%に接近中。D4
- 競争優位の方向性: 菱地所のオフィス特化と差別化された複合型モデルを維持。大規模再開発パイプラインが中期では参入障壁として機能する。※AI推定
- 株価との関係: PBR1.33x・PER16.1x（2026-05-14）は2026/03期決算翌日の大幅安後。ROE7.9%に対してPBR1.33xは概ね整合するが、金利上昇環境での割引率上昇がバリュエーション圧迫要因。アナリスト目標株価1,622円（D1）は現値1,528円を上回り、市場の過剰反応示唆。D1/※AI推定
▼ セグメント内訳・地域別・中計（詳細）
主要製品・サービス（セグメント別）
- 賃貸: 都心大型オフィス（新宿三井ビル・東京ミッドタウン等）、「ららぽーと」「三井アウトレットパーク」商業施設、海外オフィス・商業
- 分譲: 「パークタワー」「パークハウス」（住宅）、投資家向け収益不動産、海外分譲（米英亜）
- マネジメント: 「三井のリハウス」仲介（〜300店舗）、施設管理・ビルPM、マンション管理
- 施設営業: 「三井ガーデンホテル」等ホテル・ゴルフ場・リゾート運営（2024/03期にコロナ後黒字転換）
地域別売上構成（概算）
| 地域 | 売上構成比 | 出典 |
|---|---|---|
| 日本 | 約85% | ※AI推定 |
| 北米 | 約8% | ※AI推定 |
| 欧州 | 約3% | ※AI推定 |
| アジア | 約4% | ※AI推定 |
中期経営計画
- 方針名: 「& INNOVATION 2030」（2024年4月策定）
- 2027/03期目標: 事業利益4,250億円（+7%）F1
- 2030年度目標: 事業利益6,000億円超
- 主要施策: コア事業成長投資2兆円・戦略投資6,000億円（2026年度まで）、海外利益比率拡大、DX・脱炭素対応
出所：irbank セグメントデータ（D4）、三井不動産 2026年3月期決算短信（F1: 2026年5月13日取得）、株探（F2）。2026年5月15日現在。
④ 業績分析
04 業績分析
銘柄：三井不（8801） 更新日：2026年5月15日 直近決算：2026年3月期
業績評価サマリー
- モメンタム評価: 売上・営業利益・純利益いずれも5期連続増加。2026/03期は純利益2,700億円（+8.5%）で5期連続最高益を達成。ただし決算翌日（2026-05-14）に▲10%の急落——来期ガイダンス事業利益+7%が市場コンセンサスを下回ったと推察。F1/D1
- 質の評価: 分譲セグメントの大型物件引渡し寄与が大きく、引渡しタイミングで四半期業績が変動しやすい構造。賃貸（利益率20%超）の安定CFが業績の土台。営業CFデータは未取得のため詳細評価は─。D4/irbank
- アナリスト乖離: アナリスト目標株価1,622〜1,631円（consensus:買い）に対し、現値1,528円（2026-05-14）は▲6%乖離。決算後の急落でアナリスト目標と現値が逆転——来期ガイダンスがアナリスト期待以下の可能性。D1
過去5期 業績推移
| 指標 | 2022/03 | 2023/03 | 2024/03 | 2025/03 | 2026/03（直近） | 出典 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 売上高（億円） | 21,009 | 22,691 | 23,833 | 26,254 | 27,000 | D4/F1 |
| 前年比 | ─ | +8.0% | +5.0% | +10.2% | +2.8% | D4/F1 |
| 営業利益（億円） | 2,450 | 3,054 | 3,397 | 3,727 | 3,950 | D4/F1 |
| 営業利益率 | 11.7% | 13.5% | 14.3% | 14.2% | 14.6% | D4/F1 |
| 純利益（億円） | 1,770 | 1,970 | 2,246 | 2,488 | 2,700 | D4/F1 |
| EPS実（円） | 61.5 | 69.3 | 80.2 | 89.3 | 〜97 ※AI推定 | D4/F1 |
| ROE | 6.3% | 6.8% | 7.2% | 7.9% | 〜8.2% ※AI推定 | D4 |
| 配当（円） | 18 | 20 | 28 | 31 | 34 | D4/F1 |
ROE計算: 純利益 / 自己資本（D4: 27,978億→29,020億→31,110億→31,475億）。2026/03期ROEはAI推定。
業績見通し（2027/03期）
| 来期会社予想 | アナリスト予想 | 乖離 | |
|---|---|---|---|
| 売上高 | 〜27,800億（+3%） | ─ | ─ |
| 事業利益 | 4,250億（+7%） | ─ | ─ |
| EPS | ─ | 95円（参考値・WARN） | ─ |
| 配当 | 36円（+2円） | ─ | ─ |
来期ガイダンス（2027/03期）はF1（2026-05-13 決算短信）から取得。アナリスト来期EPS予想は取得不可（D1の95円は全期間同値でWARN、参考値扱い）。
▼ セグメント別業績推移 / 中計進捗
セグメント別 営業利益推移（億円）
| セグメント | 2022/03 | 2023/03 | 2024/03 | 2025/03 |
|---|---|---|---|---|
| 賃貸 | 1,300 | 1,498 | 1,678 | 1,765 |
| 分譲 | 1,383 | 1,459 | 1,320 | 1,429 |
| マネジメント | 572 | 634 | 663 | 716 |
| 施設営業 | ─（赤字） | ▲37 | 263 | 386 |
| その他 | ─（赤字） | ▲9 | 22 | 48 |
施設営業は2024/03期にコロナ後旅行需要回復で黒字転換、2025/03期は+46.6%増。分譲は2024/03期に▲9.5%の落ち込みがあり、大型物件引渡しタイミング依存の変動性を示す。
中計目標達成状況
- 事業利益4,250億円（2027/03期ガイダンス）: 2026/03期〜3,950億円から+300億円積み増しが必要
- ROE8.5%目標（2026年度前倒し達成視野）: 2025/03期7.9%→2026/03期〜8.2%（目標到達の可能性）※AI推定
出所：D4（prices.db fundamentals）、irbank（D4相当）、F1（三井不動産 2026年3月期決算短信 2026年5月13日）。2026年5月15日現在。
⑤ 業界・競合環境
業界・環境分析 8801 三井不
銘柄：三井不（8801） 更新日：2026年3月19日
コスト・需要構造分析
原材料・インプットコスト
不動産業のインプットコストは主に土地取得費・建設費（資材・労務）・資金調達コスト。
| 材料・部材 | コスト比率 | 主な調達先 | 上流原料（材料の材料） | コスト影響度 | 備考 |
|---|---|---|---|---|---|
| 土地取得費 | 40〜50% | 国内地権者・競売・再開発地 | 地価（都市圏需給）、金融政策 | 高 | 仕入コスト最大。都心地価は2024〜25年も上昇継続 |
| 建設費（資材） | 20〜25% | 大手ゼネコン（大成・鹿島等） | 鉄鋼（鉄鉱石・コークス）、セメント（石灰石）、木材 | 高 | 鉄筋・型枠・木材の資材高騰、2023〜25年に+20%超 |
| 建設費（労務） | 10〜15% | ゼネコン下請け職人・施工会社 | 職人の供給（高齢化・人手不足が深刻） | 高 | 2024年問題（時間外上限規制）でコスト上昇圧力継続 |
| 資金調達コスト（金利） | 5〜10% | 国内銀行・社債市場 | 日銀政策金利・長期金利 | 中〜高 | 有利子負債4.8兆円。0.25%→0.5%利上げで年間数十億円の影響 |
| 設備・内装費 | 5〜8% | 設備メーカー・内装業者 | 銅（電気設備）、アルミ（外装）、樹脂製品 | 中 | 商業施設・ホテル改修時に発生 |
販売・需要構造（供給先）
| 顧客セグメント | 直接販売先 | 間接・最終需要先 | 売上比率（目安） | 需要の安定性 |
|---|---|---|---|---|
| 賃貸オフィス | 国内大企業・外資企業 | 企業の従業員・来訪者 | 約20% | 高（長期契約主体） |
| 商業施設テナント | 小売・飲食・サービス企業 | 一般消費者 | 約15% | 中（景気連動） |
| 住宅分譲 | 個人購入者（富裕層・共働き世帯） | エンドユーザー | 約16% | 中（金利・地価に敏感） |
| 仲介・マネジメント | 売主・買主・管理組合 | 一般住宅需要者 | 約19% | 高（ストック依存） |
| ホテル・施設 | 個人旅行者・法人・インバウンド | 観光・ビジネス需要 | 約11% | 中（観光景気連動） |
| 海外分譲・賃貸 | 海外富裕層・機関投資家 | 現地企業・居住者 | 約19% | 中（現地景気・為替依存） |
価格・販売量を左右する市場動向
| 要因 | 現状 | 業界への影響 | 三井不への影響 | 方向性 |
|---|---|---|---|---|
| 都心オフィス空室率 | 2025年末:東京都心5区で約3%台（需給逼迫） | オフィス賃料上昇が続く | 賃貸セグメントの増収要因 | 正 |
| 都心マンション価格 | 2025年:首都圏新築平均約1.2億円（過去最高） | 分譲収益の拡大 | 高額物件引渡しで分譲益増 | 正 |
| 金利上昇（日銀） | 政策金利0.5%（2025年1月引き上げ）、2026年中に1%到達予想 | 住宅ローン需要と借入コストに影響 | 有利子負債4.8兆円の金利負担増、住宅需要に下方圧力 | 逆 |
| 建設費高止まり | 2025年も資材・人件費高止まり継続 | 新規開発のコスト上昇 | 利益率圧迫リスク。大型物件への選別集中で対応 | 逆（緩和中） |
| インバウンド需要 | 2025年訪日外客3,500万人超（過去最高水準） | ホテル・商業施設の稼働率上昇 | ホテル（三井ガーデン等）・ファッションビル売上増 | 正 |
マクロ・業界環境分析
景気・需要サイクル
| 環境要因 | 現状 | 業界への影響 | 三井不への影響 | 方向性 |
|---|---|---|---|---|
| 国内GDP成長率 | 実質+0.9%程度（2025年度見通し） | 内需・雇用環境を通じて不動産需要を下支え | オフィス需要・小売売上に波及 | 正 |
| 米国GDP成長率 | 2.0〜2.5%程度（2025年）。関税政策でリスクあり | 海外不動産市場全体に影響 | 北米事業（ボストン・NY等）の収益に影響 | 中立 |
| 中国GDP成長率 | 約4.5%（2025年）、不動産セクターは低迷継続 | 中国人富裕層の日本不動産投資需要に影響 | 一部インバウンド需要・海外分譲需要に波及 | 中立 |
| 世界設備投資動向 | AI投資・データセンター需要が旺盛 | ロジスティクス施設・データセンター不動産需要増 | 物流施設開発機会（三井不動産ロジスティクスパーク） | 正 |
| 業界受注残高（バックログ） | 大型開発案件（日本橋・豊洲・柏等）が豊富 | 中長期の収益安定性が高い | パイプライン強固。引渡しタイミングが年度業績を左右 | 正 |
| 為替：ドル円 | 約150〜155円（2025〜26年見通し） | 海外資産の円換算価値・海外収益に影響 | 円安継続→海外収益の円換算増。円高転換リスクあり | 正（現状） |
| 為替：ユーロ円 | 約160〜165円 | 欧州資産（英国等）の円換算に影響 | 限定的（英国事業の規模は比較的小さい） | 中立 |
| 金利：日本（日銀政策金利） | 0.5%（2025年1月引き上げ）、26年中1%到達予想 | 借入コスト上昇・CAP率拡大で不動産価格に下方圧力 | 有利子負債4.8兆円の利払い増加。新規投資の収益性低下 | 逆 |
| 金利：米国（FFレート） | 4.25〜4.50%（2025年末時点） | 米国不動産の借入コスト高止まり | 北米開発案件の調達コスト上昇 | 逆 |
規制・政策環境
| 政策・規制 | 現状 | 業界への影響 | 三井不への影響 | 方向性 | タイムライン |
|---|---|---|---|---|---|
| 都市再生特別措置法・規制緩和 | 都心大規模再開発の容積率緩和・国家戦略特区 | 大規模開発の事業採算性向上 | 日本橋・豊洲・柏の葉等の再開発推進に有利 | 正 | 継続中 |
| カーボンニュートラル・建築省エネ規制 | 2025年以降、新築建築物のZEB/ZEH対応義務強化 | 建設コスト増加・既存ビルの改修需要増 | 環境対応投資コスト増。一方でグリーンビル競争力向上 | 中立 | 2025〜30年 |
| 建設業の2024年問題（時間外労働上限） | 2024年4月施行済み。工期延長・コスト増が顕在化 | 開発スケジュール・コストに影響 | 建設費の上昇圧力継続。大型案件では特に影響大 | 逆 | 継続中 |
| 固定資産税・不動産取得税 | 特段の制度変更なし | 保有コストに影響 | 安定的（大規模変更なし） | 中立 | - |
| 空き家対策強化（2024年改正） | 特定空き家等に対する固定資産税特例除外 | 中古流通・リノベ市場活性化 | 仲介（三井のリハウス）の取扱い物件増加要因 | 正 | 施行済み |
| 外国人による不動産取得規制検討 | 安全保障観点から一部検討中（経済安保） | 外国人投資家の投資動向に影響 | インバウンド投資需要が一部影響を受ける可能性 | 逆（リスク） | 未確定 |
業界構造・競合環境
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 業界の主要プレイヤー | 三井不動産（8801）、三菱地所（8802）、住友不動産（8830）、東急不動産HD（3289）、野村不動産HD（3231）、東京建物（8804） |
| 三井不の市場シェア（国内総合不動産） | 売上・時価総額ともに国内最大。総合不動産セクターで約25〜30% |
| 三井不の市場シェア（グローバル） | 海外事業比率は売上の約15%。アジア・北米・英国で存在感 |
| 業界の参入障壁 | 高い：大規模都市再生案件には数千億円〜兆円規模の資金力・地権者調整力・行政許認可が必要。土地保有・ブランド構築に長期間を要する |
| 代替技術・製品リスク | リモートワーク普及によるオフィス需要変容（一時的影響は収束済み）。シェアオフィス・フレキシブルオフィスの台頭（三井不は「ワークスタイリング」で自ら展開）。EC拡大による一部商業施設の空洞化リスク |
| サプライチェーンの集中リスク | 大手ゼネコン（大成・鹿島・竹中等）への工事発注集中。建設労働者不足・資材高が業界共通課題 |
業界動向との連動性・相違点
| 観点 | 業界全体 | 三井不 | 相違点・差別化 |
|---|---|---|---|
| 需要環境 | 都心オフィス・住宅需要は旺盛。金利上昇が中長期リスク | 都心優良物件主体で需要好調。「三田ガーデンヒルズ」等超大型高額分譲が業績を牽引 | 大規模複合開発に強みを持ち、平均単価・利益率が高い |
| 価格転嫁力 | 資材・人件費高騰を分譲価格・賃料に転嫁できているが業界内でばらつき | 都心高額物件・ブランドマンションで価格転嫁力が強い。賃料値上げも進捗 | ブランド力と物件品質により価格転嫁力は業界上位 |
| 金利感応度 | 業界全体として有利子負債が大きく金利上昇で財務負担増 | 有利子負債4.8兆円と最大規模。一方でREIT・私募ファンドへのオフバランスで一部リスク軽減 | REIT（三井不リアルティ等）・AM事業を通じたオフバランス戦略でリスク分散 |
| 競合との比較 | 菱地所はオフィス特化、住友不は財務健全性、東急不HDは沿線開発 | 住宅・商業・オフィス・ホテルのフルラインナップ。仲介（三井のリハウス）のストックビジネスも保有 | 収益源の多様性が景気サイクルに対する耐性を高める |
業界評価サマリー
評価：中立〜やや強気
- 正材料: 都心オフィス需給の逼迫・賃料上昇、インバウンド好調によるホテル・商業施設の稼働率向上、超高額分譲マンションの旺盛な需要、「& INNOVATION 2030」に基づく海外・新規事業成長
- 逆材料: 日銀利上げ進行による有利子負債コスト増・住宅需要の下方圧力、建設費高止まりによるコスト圧迫、都心地価高騰による土地仕入れコスト上昇
- 総括: 足元の業績は過去最高更新が続き、パイプラインも豊富。金利上昇は業界最大の有利子負債規模ゆえ最大のリスクだが、REITへのオフバランス・賃料値上げ・高額分譲継続でしばらくは吸収可能とみる。中期的には海外比率の拡大と物流・データセンター事業の成長加速が評価ポイント。
出所：業界調査レポート（JLL・CBRE・野村不動産ソリューションズ）、WebSearch（F6）、会社IRサイト（F5）。2026年3月19日現在。
⑥ 株価変動要因
06 株価変動要因分析
銘柄：三井不（8801） 更新日：2026年5月15日 分析期間：過去1年間
主要ドライバー特定（統合判断）
- 第1ドライバー（最重要）: 金利・マクロ環境
- 要因名: 日銀利上げ・住宅ローン金利上昇 / 推定寄与度: 下落要因の約50% / 現在の状態: 継続中（利上げサイクル途上）
- 今後の注目ポイント: 日銀政策金利決定（次回MPM）・大手銀行住宅ローン変動金利（現在1%超）。1.5%超で分譲需要冷却が加速。D3
- 第2ドライバー: 業績モメンタム・決算サプライズ
- 要因名: 分譲引渡し・業績修正 / 推定寄与度: 上昇要因の約60%
- 今後の注目ポイント: 2027/03期 1Q累計発表（2026年8月予定）の分譲進捗率。2026-02-09の上方修正翌日+6.49%が示す通り、決算サプライズの感応度が高い。D2/F1
- 最頻トリガー: 金利関連ニュース（実質賃金・日銀会合発言）と業績修正開示
トリガー分類:
| カテゴリ | 件数（推定） | 代表イベント |
|---|---|---|
| 決算・業績修正 | 3 | 2026-02-09 上方修正+6.49%、2026-05-14 決算翌日▲10% |
| 配当・自社株買い | 3 | 2026-03-10 自社株買い終了、2026-05-13 消却・新規取得決定 |
| マクロ（金利・為替・指数） | 4 | 2026-03-08 住宅ローン1%超報道、2026-03-09 実質賃金増→利上げ観測強化 |
| 業界・規制動向 | 1 | 2026-02-25 日銀審議委員人事案→不動産株買い |
| 記事なし（原因不明） | 2 | 2025-10-06 +7.43%、2025-08-06 +5.85% |
▼ 主要上昇イベント（上位5件） / 下落イベント（上位5件）
上昇イベント（move_rank≥0.8, ret_1d>0）
| 日付 | 騰落率（1日/5日） | 主因（前後ニュース） | 出典 |
|---|---|---|---|
| 2025-10-06 | +7.43% / +3.16% | 記事なし（市場全体リバウンド期） | D1 |
| 2026-02-09 | +6.49% / +14.11% | 業績上方修正（分譲好調）+ 自社株買い発表 | D2/D1 |
| 2026-04-08 | +5.86% / +3.33% | 記事なし（市場全体反発か） | D1 |
| 2025-08-06 | +5.85% / +10.47% | 記事なし（円安・株安底打ちリバウンド期） | D1 |
| 2026-01-06 | +4.26% / +3.24% | 記事なし（新年相場・リスクオン） | D1 |
下落イベント（move_rank≥0.8, ret_1d<0）
| 日付 | 騰落率（1日/5日） | 主因（前後ニュース） | 出典 |
|---|---|---|---|
| 2026-05-14 | ▲9.99% / ▲10.06% | 2026/03期決算翌日——来期ガイダンス+7%が市場期待下回ったと推察 | D1/F1 |
| 2026-03-23 | ▲7.11% / ▲7.47% | 金利上昇継続懸念（日銀正常化加速） | D3 |
| 2026-03-12 | ▲4.03% / ▲5.37% | 大手銀行住宅ローン4月引上げ報道（▲3: 不動産バリュエーション低下） | D3 |
| 2025-12-01 | ▲3.71% / ▲0.08% | 記事なし（原因不明） | D1 |
| 2026-03-03 | ▲3.58% / ▲2.57% | 三井不が三井倉HDの大量保有報告書提出（需給懸念） | D2 |
▼ 株価上昇要因（合計100点） / 下落要因（合計100点）
上昇要因
| 要因（カテゴリ）→ メカニズム | 重み（持続性） | 出典 |
|---|---|---|
| 業績増益・5期連続最高益更新 → バリュエーション改善 | 35点（高） | D4/F1 |
| 分譲引渡し好調・大型物件（投資家向け） → 利益率押上げ | 25点（中） | D2/F1 |
| 自社株買い・増配 → 株主還元強化・下値サポート | 20点（中） | D2 |
| 金利低下局面一時（2026年2〜3月）→ 不動産セクターリバウンド | 10点（低：一時的） | D3 |
| 市場全体リスクオン → セクターへの資金流入 | 10点（低） | D1 |
| 合計 | 100点 |
下落要因
| 要因（カテゴリ）→ メカニズム | 重み（持続性） | 出典 |
|---|---|---|
| 金利上昇（住宅ローン変動1%超）→ 分譲需要冷却・DCF割引率上昇 | 50点（高：継続中） | D3 |
| 来期ガイダンス+7%→ 市場期待以下 → 決算翌日▲10% | 25点（中） | F1/D1 |
| 有利子負債コスト増大（4.8兆円×金利上昇）→ 財務負担上昇 | 15点（中） | D3/D4 |
| 市場全体リスクオフ（関税・景気不透明感） | 10点（低） | D1 |
| 合計 | 100点 |
出所：D1（signals）、D2（ir.db）、D3（news.db）、F1（三井不動産 2026年3月期決算短信 2026年5月13日）。※AI推定含む。2026年5月15日現在。
⑦ シナリオ分析
07 シナリオ分析
銘柄：三井不（8801） 更新日：2026年5月15日 基準株価：¥1,528
上昇シナリオ
業界・企業固有
| トリガー | 可能性 | インパクト | 注目指標 |
|---|---|---|---|
| 決算ガイダンス再評価 → 5期連続最高益・来期+7%成長が過大反応売りと認識 → 自律反発 | 🟠4（65%） 兆候: RSI28.6（売られすぎ圏）・アナリスト目標1,622円 vs 現値1,528円（▲6%乖離） 出典: D1 | +8〜15% | 閾値: RSI35超え・5日出来高平均の1.5倍以上 期日: 2026/06/30 |
| 分譲 1Q進捗率好調 → 2027/03期ガイダンスへの上振れ観測 → 業績修正期待 | 🟡3（45%） 兆候: 2025/03期は分譲+8.3%成長・投資家向け分譲が牽引 出典: D4/irbank | +10〜20% | 閾値: 1Q累計分譲売上がガイダンス28%超（前年同期比較） 期日: 2026/08（1Q決算発表予定） |
| 日銀利上げ停止・インフレ鈍化 → 不動産バリュエーション回復 | 🟡3（40%） 兆候: 米中貿易リスクで日銀停止シナリオが浮上、10年国債1.5%前後で推移 出典: D3 | +15〜25% | 閾値: 日銀政策金利据え置き決定・10年国債利回り1.5%以下維持 期日: 次回MPM（2026年6月or7月） |
| 自社株買い新枠拡大・追加増配 → 株主還元強化でフロア形成 | 🟡3（50%） 兆候: 2026-05-13に自社株消却・新規取得決定済み・配当36円（2027/03期）も確定 出典: D2/F1 | +3〜8% | 閾値: 追加自社株買い開示（取得上限300億円超）・配当性向35%超の明示 期日: 2026/08 AGM前後 |
| 大型複合開発エリア（日本橋・豊洲）の地価上昇 → 含み益拡大・PBR再評価 | 🔵2（25%） 兆候: 都心オフィス需要は堅調も住宅系は金利上昇で鈍化懸念 出典: D3/※AI推定 | +10〜20% | 閾値: 国土交通省地価公示（2027年3月）の商業地続伸・PBR1.5x超え 期日: 2027/03 |
汎用（市場・マクロ全般）
| トリガー | 可能性 | インパクト | 注目指標 |
|---|---|---|---|
| 日経平均回復・リスクオン → 不動産セクターへの資金流入 | 🟡3（45%） 兆候: 関税リスク後退により日本株リバウンド観測が浮上 出典: D1 | +5〜10% | 閾値: 日経平均38,000円超え 期日: 2026/06/30 |
| 円安進行 → 海外不動産資産評価増・インバウンド再加速 | 🔵2（30%） 兆候: 円は145〜150円レンジで推移中 出典: D1/※AI推定 | +5〜12% | 閾値: ドル円155円超え 期日: 2026/12/31 |
下降シナリオ
業界・企業固有
| トリガー | 可能性 | インパクト | 注目指標 |
|---|---|---|---|
| 住宅ローン金利継続上昇 → 変動1.5%超で分譲需要急減 → 業績下方修正 | 🟠4（60%） 兆候: 大手銀行すでに変動1%超・追加引上げを示唆。D3 score:3.0の高スコアニュース 出典: D3 | ▲15〜25% | 閾値: 主要行住宅ローン変動金利1.5%超え 期日: 2026/10/01（次回金利改定期） |
| 有利子負債コスト増大 → 財務費用が増益分を侵食 → 利益率悪化 | 🟡3（45%） 兆候: 約4.8兆円の有利子負債・長期金利上昇トレンド継続 出典: D3/D4 | ▲8〜15% | 閾値: 10年国債利回り2.0%超え 期日: 通期（2026/12〜2027/03） |
| 分譲引渡し遅延・大型物件計上ズレ → 1Q大幅未達 → ガイダンス修正リスク | 🔵2（25%） 兆候: 2024/03期に分譲▲9.5%の実績。投資家向け大型物件依存度が高い 出典: D4/irbank | ▲10〜18% | 閾値: 1Q累計分譲売上がガイダンスの20%以下 期日: 2026/08（1Q決算） |
| 米国不動産市況悪化 → 海外投資案件評価損・減損計上 | 🔵2（20%） 兆候: 米金利高止まり・商業不動産空室率高水準継続 出典: D3/※AI推定 | ▲8〜15% | 閾値: 米国商業不動産価格指数（CPPI）前年比▲10%超 期日: 2026/12/31 |
汎用（市場・マクロ全般）
| トリガー | 可能性 | インパクト | 注目指標 |
|---|---|---|---|
| 市場全体リスクオフ（景気後退懸念）→ 不動産株売り加速 | 🟡3（40%） 兆候: 日経平均の下値ボラティリティが高い状態が継続 出典: D1 | ▲10〜20% | 閾値: 日経平均35,000円割れ 期日: 2026/09/30 |
| 円高進行 → 海外不動産資産評価損・インバウンド需要後退 | 🔵2（25%） 兆候: FRB利下げ加速時に円高転換リスク 出典: D1/※AI推定 | ▲5〜12% | 閾値: ドル円135円割れ 期日: 2026/12/31 |
| 長期金利急騰 → PBR・PER圧縮 → 不動産株一斉売り | 🔵2（20%） 兆候: 国債買い入れ縮小続き需給悪化リスク 出典: D3/※AI推定 | ▲12〜20% | 閾値: 10年国債利回り2.2%超え 期日: 2026/12/31 |
▼ カラースケール凡例
| レベル | 発生可能性 | 推定インパクト |
|---|---|---|
| 🔴 5 | ほぼ確実（≥80%） | 超大（±30%超） |
| 🟠 4 | 高（60〜79%） | 大（±15〜30%） |
| 🟡 3 | 中（40〜59%） | 中（±5〜15%） |
| 🔵 2 | 低（20〜39%） | 小（±1〜5%） |
| ⬜ 1 | 稀（<20%） | 微（±1%未満） |
出所：IR資料（F1: 2026年5月13日決算短信）、D1（signals）、D3（news.db）。2026年5月15日現在。シナリオは定性的評価。確率は独自推定。