04 業績分析
銘柄：三井不（8801） 更新日：2026年5月15日 直近決算：2026年3月期
業績評価サマリー
- モメンタム評価: 売上・営業利益・純利益いずれも5期連続増加。2026/03期は純利益2,700億円（+8.5%）で5期連続最高益を達成。ただし決算翌日（2026-05-14）に▲10%の急落——来期ガイダンス事業利益+7%が市場コンセンサスを下回ったと推察。F1/D1
- 質の評価: 分譲セグメントの大型物件引渡し寄与が大きく、引渡しタイミングで四半期業績が変動しやすい構造。賃貸（利益率20%超）の安定CFが業績の土台。営業CFデータは未取得のため詳細評価は─。D4/irbank
- アナリスト乖離: アナリスト目標株価1,622〜1,631円（consensus:買い）に対し、現値1,528円（2026-05-14）は▲6%乖離。決算後の急落でアナリスト目標と現値が逆転——来期ガイダンスがアナリスト期待以下の可能性。D1
過去5期 業績推移
| 指標 | 2022/03 | 2023/03 | 2024/03 | 2025/03 | 2026/03（直近） | 出典 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 売上高（億円） | 21,009 | 22,691 | 23,833 | 26,254 | 27,000 | D4/F1 |
| 前年比 | ─ | +8.0% | +5.0% | +10.2% | +2.8% | D4/F1 |
| 営業利益（億円） | 2,450 | 3,054 | 3,397 | 3,727 | 3,950 | D4/F1 |
| 営業利益率 | 11.7% | 13.5% | 14.3% | 14.2% | 14.6% | D4/F1 |
| 純利益（億円） | 1,770 | 1,970 | 2,246 | 2,488 | 2,700 | D4/F1 |
| EPS実（円） | 61.5 | 69.3 | 80.2 | 89.3 | 〜97 ※AI推定 | D4/F1 |
| ROE | 6.3% | 6.8% | 7.2% | 7.9% | 〜8.2% ※AI推定 | D4 |
| 配当（円） | 18 | 20 | 28 | 31 | 34 | D4/F1 |
ROE計算: 純利益 / 自己資本（D4: 27,978億→29,020億→31,110億→31,475億）。2026/03期ROEはAI推定。
業績見通し（2027/03期）
| 来期会社予想 | アナリスト予想 | 乖離 | |
|---|---|---|---|
| 売上高 | 〜27,800億（+3%） | ─ | ─ |
| 事業利益 | 4,250億（+7%） | ─ | ─ |
| EPS | ─ | 95円（参考値・WARN） | ─ |
| 配当 | 36円（+2円） | ─ | ─ |
来期ガイダンス（2027/03期）はF1（2026-05-13 決算短信）から取得。アナリスト来期EPS予想は取得不可（D1の95円は全期間同値でWARN、参考値扱い）。
▼ セグメント別業績推移 / 中計進捗
セグメント別 営業利益推移（億円）
| セグメント | 2022/03 | 2023/03 | 2024/03 | 2025/03 |
|---|---|---|---|---|
| 賃貸 | 1,300 | 1,498 | 1,678 | 1,765 |
| 分譲 | 1,383 | 1,459 | 1,320 | 1,429 |
| マネジメント | 572 | 634 | 663 | 716 |
| 施設営業 | ─（赤字） | ▲37 | 263 | 386 |
| その他 | ─（赤字） | ▲9 | 22 | 48 |
施設営業は2024/03期にコロナ後旅行需要回復で黒字転換、2025/03期は+46.6%増。分譲は2024/03期に▲9.5%の落ち込みがあり、大型物件引渡しタイミング依存の変動性を示す。
中計目標達成状況
- 事業利益4,250億円（2027/03期ガイダンス）: 2026/03期〜3,950億円から+300億円積み増しが必要
- ROE8.5%目標（2026年度前倒し達成視野）: 2025/03期7.9%→2026/03期〜8.2%（目標到達の可能性）※AI推定
出所：D4（prices.db fundamentals）、irbank（D4相当）、F1（三井不動産 2026年3月期決算短信 2026年5月13日）。2026年5月15日現在。