07 シナリオ分析
銘柄：三井不（8801） 更新日：2026年5月15日 基準株価：¥1,528
上昇シナリオ
業界・企業固有
| トリガー | 可能性 | インパクト | 注目指標 |
|---|---|---|---|
| 決算ガイダンス再評価 → 5期連続最高益・来期+7%成長が過大反応売りと認識 → 自律反発 | 🟠4（65%） 兆候: RSI28.6（売られすぎ圏）・アナリスト目標1,622円 vs 現値1,528円（▲6%乖離） 出典: D1 | +8〜15% | 閾値: RSI35超え・5日出来高平均の1.5倍以上 期日: 2026/06/30 |
| 分譲 1Q進捗率好調 → 2027/03期ガイダンスへの上振れ観測 → 業績修正期待 | 🟡3（45%） 兆候: 2025/03期は分譲+8.3%成長・投資家向け分譲が牽引 出典: D4/irbank | +10〜20% | 閾値: 1Q累計分譲売上がガイダンス28%超（前年同期比較） 期日: 2026/08（1Q決算発表予定） |
| 日銀利上げ停止・インフレ鈍化 → 不動産バリュエーション回復 | 🟡3（40%） 兆候: 米中貿易リスクで日銀停止シナリオが浮上、10年国債1.5%前後で推移 出典: D3 | +15〜25% | 閾値: 日銀政策金利据え置き決定・10年国債利回り1.5%以下維持 期日: 次回MPM（2026年6月or7月） |
| 自社株買い新枠拡大・追加増配 → 株主還元強化でフロア形成 | 🟡3（50%） 兆候: 2026-05-13に自社株消却・新規取得決定済み・配当36円（2027/03期）も確定 出典: D2/F1 | +3〜8% | 閾値: 追加自社株買い開示（取得上限300億円超）・配当性向35%超の明示 期日: 2026/08 AGM前後 |
| 大型複合開発エリア（日本橋・豊洲）の地価上昇 → 含み益拡大・PBR再評価 | 🔵2（25%） 兆候: 都心オフィス需要は堅調も住宅系は金利上昇で鈍化懸念 出典: D3/※AI推定 | +10〜20% | 閾値: 国土交通省地価公示（2027年3月）の商業地続伸・PBR1.5x超え 期日: 2027/03 |
汎用（市場・マクロ全般）
| トリガー | 可能性 | インパクト | 注目指標 |
|---|---|---|---|
| 日経平均回復・リスクオン → 不動産セクターへの資金流入 | 🟡3（45%） 兆候: 関税リスク後退により日本株リバウンド観測が浮上 出典: D1 | +5〜10% | 閾値: 日経平均38,000円超え 期日: 2026/06/30 |
| 円安進行 → 海外不動産資産評価増・インバウンド再加速 | 🔵2（30%） 兆候: 円は145〜150円レンジで推移中 出典: D1/※AI推定 | +5〜12% | 閾値: ドル円155円超え 期日: 2026/12/31 |
下降シナリオ
業界・企業固有
| トリガー | 可能性 | インパクト | 注目指標 |
|---|---|---|---|
| 住宅ローン金利継続上昇 → 変動1.5%超で分譲需要急減 → 業績下方修正 | 🟠4（60%） 兆候: 大手銀行すでに変動1%超・追加引上げを示唆。D3 score:3.0の高スコアニュース 出典: D3 | ▲15〜25% | 閾値: 主要行住宅ローン変動金利1.5%超え 期日: 2026/10/01（次回金利改定期） |
| 有利子負債コスト増大 → 財務費用が増益分を侵食 → 利益率悪化 | 🟡3（45%） 兆候: 約4.8兆円の有利子負債・長期金利上昇トレンド継続 出典: D3/D4 | ▲8〜15% | 閾値: 10年国債利回り2.0%超え 期日: 通期（2026/12〜2027/03） |
| 分譲引渡し遅延・大型物件計上ズレ → 1Q大幅未達 → ガイダンス修正リスク | 🔵2（25%） 兆候: 2024/03期に分譲▲9.5%の実績。投資家向け大型物件依存度が高い 出典: D4/irbank | ▲10〜18% | 閾値: 1Q累計分譲売上がガイダンスの20%以下 期日: 2026/08（1Q決算） |
| 米国不動産市況悪化 → 海外投資案件評価損・減損計上 | 🔵2（20%） 兆候: 米金利高止まり・商業不動産空室率高水準継続 出典: D3/※AI推定 | ▲8〜15% | 閾値: 米国商業不動産価格指数（CPPI）前年比▲10%超 期日: 2026/12/31 |
汎用（市場・マクロ全般）
| トリガー | 可能性 | インパクト | 注目指標 |
|---|---|---|---|
| 市場全体リスクオフ（景気後退懸念）→ 不動産株売り加速 | 🟡3（40%） 兆候: 日経平均の下値ボラティリティが高い状態が継続 出典: D1 | ▲10〜20% | 閾値: 日経平均35,000円割れ 期日: 2026/09/30 |
| 円高進行 → 海外不動産資産評価損・インバウンド需要後退 | 🔵2（25%） 兆候: FRB利下げ加速時に円高転換リスク 出典: D1/※AI推定 | ▲5〜12% | 閾値: ドル円135円割れ 期日: 2026/12/31 |
| 長期金利急騰 → PBR・PER圧縮 → 不動産株一斉売り | 🔵2（20%） 兆候: 国債買い入れ縮小続き需給悪化リスク 出典: D3/※AI推定 | ▲12〜20% | 閾値: 10年国債利回り2.2%超え 期日: 2026/12/31 |
▼ カラースケール凡例
| レベル | 発生可能性 | 推定インパクト |
|---|---|---|
| 🔴 5 | ほぼ確実（≥80%） | 超大（±30%超） |
| 🟠 4 | 高（60〜79%） | 大（±15〜30%） |
| 🟡 3 | 中（40〜59%） | 中（±5〜15%） |
| 🔵 2 | 低（20〜39%） | 小（±1〜5%） |
| ⬜ 1 | 稀（<20%） | 微（±1%未満） |
出所：IR資料（F1: 2026年5月13日決算短信）、D1（signals）、D3（news.db）。2026年5月15日現在。シナリオは定性的評価。確率は独自推定。