03 事業概要

銘柄：三井不（8801）　更新日：2026年5月15日

事業概要（3行サマリー）

三井不動産は国内最大手の総合不動産会社で、賃貸（オフィス・商業）・分譲・施設営業・マネジメントの4セグメントを軸に国内外で展開し、2026/03期売上27,000億円・純利益2,700億円で5期連続最高益を達成した。「ららぽーと」「三井アウトレットパーク」「パークタワー」等の強力ブランドと、日本橋・豊洲等の大規模複合開発における長期地権者優位性が差別化要因であり、賃貸セグメントが利益率20%超の安定キャッシュフロー基盤を形成している。長期経営方針「& INNOVATION 2030」のもと、海外事業利益比率拡大・DX・カーボンニュートラルを成長ドライバーとし、2027/03期事業利益4,250億円・2030年度6,000億円超を目指す。

セグメント別収益構成（2025/03期・直近完全期）

セグメント	売上高（億円）	売上構成比	営業利益（億円）	利益構成比※	営業利益率	出典
賃貸	8,723	33%	1,765	41%	20.2%	D4/irbank
分譲	7,581	29%	1,429	33%	18.8%	D4/irbank
マネジメント	4,863	19%	716	16%	14.7%	D4/irbank
施設営業	2,241	9%	386	9%	17.2%	D4/irbank
その他	2,846	11%	48	1%	1.7%	D4/irbank
セグメント計	26,254	100%	4,344	100%	16.5%
連結営業利益			3,727		14.2%	D4

※利益構成比はセグメント利益合計4,344億円を分母とした比率。連結営業利益3,727億円との差額617億円は本社費用・セグメント間消去に相当。

強み・弱み

強み:

国内最大規模の垂直統合型不動産プラットフォーム（開発→賃貸→管理→仲介）
賃貸セグメント利益率20.2%（2025/03期）の安定キャッシュフロー基盤
大型複合開発の実績と土地長期保有による再開発優位性（日本橋・豊洲・柏の葉等）
国内首位級の仲介ネットワーク「三井のリハウス」（約300店舗）と施設管理の収益安定性
財務格付AA−による低コスト調達力

弱み:

有利子負債規模が大きく（2025/03期：約4.8兆円）、金利上昇局面でコスト増が直撃
分譲セグメントは大型物件引渡しタイミングに業績が左右され、四半期間の振れが大きい
海外事業（米英亜）は現地金利・為替変動リスクにさらされる

競争優位の耐久性評価

持続可能性: 営業利益率は2022/03期11.7%→2025/03期14.2%と4期連続改善。賃貸・マネジメントの安定利益が土台であり、分譲の高価格帯シフトが全体利益率を押し上げている。ROE7.9%（2025/03期）は業界平均と同等程度で、会社目標8.5%に接近中。D4
競争優位の方向性: 菱地所のオフィス特化と差別化された複合型モデルを維持。大規模再開発パイプラインが中期では参入障壁として機能する。※AI推定
株価との関係: PBR1.33x・PER16.1x（2026-05-14）は2026/03期決算翌日の大幅安後。ROE7.9%に対してPBR1.33xは概ね整合するが、金利上昇環境での割引率上昇がバリュエーション圧迫要因。アナリスト目標株価1,622円（D1）は現値1,528円を上回り、市場の過剰反応示唆。D1/※AI推定

▼ セグメント内訳・地域別・中計（詳細）

主要製品・サービス（セグメント別）

賃貸: 都心大型オフィス（新宿三井ビル・東京ミッドタウン等）、「ららぽーと」「三井アウトレットパーク」商業施設、海外オフィス・商業
分譲: 「パークタワー」「パークハウス」（住宅）、投資家向け収益不動産、海外分譲（米英亜）
マネジメント: 「三井のリハウス」仲介（〜300店舗）、施設管理・ビルPM、マンション管理
施設営業: 「三井ガーデンホテル」等ホテル・ゴルフ場・リゾート運営（2024/03期にコロナ後黒字転換）

地域別売上構成（概算）

地域	売上構成比	出典
日本	約85%	※AI推定
北米	約8%	※AI推定
欧州	約3%	※AI推定
アジア	約4%	※AI推定

中期経営計画

方針名: 「& INNOVATION 2030」（2024年4月策定）
2027/03期目標: 事業利益4,250億円（+7%）F1
2030年度目標: 事業利益6,000億円超
主要施策: コア事業成長投資2兆円・戦略投資6,000億円（2026年度まで）、海外利益比率拡大、DX・脱炭素対応

出所：irbank セグメントデータ（D4）、三井不動産 2026年3月期決算短信（F1: 2026年5月13日取得）、株探（F2）。2026年5月15日現在。