3289 - 東急不HD
作成日: 2026年06月22日
目次
01 株価指標・テクニカル
銘柄：東急不HD（3289） 更新日：2026年6月19日
株価チャート（1年）
マクロ環境
更新: 2026-06-19
| 指標 | 値 | 前日比 | 前日比% | 1M騰落 | MA25乖離 |
|---|---|---|---|---|---|
| 日経平均 | 71,169.04 | +115.5 | +0.16% | +17.54% | +8.28% |
| TOPIX | 4,068.18 | +54.9 | +1.37% | +6.32% | +3.91% |
| S&P500 | 7,500.58 | +80.5 | +1.08% | +1.32% | +0.38% |
| USD/JPY | 161.18 | -0.16 | -0.10% | +1.31% | +0.83% |
| 米10年債利回り | 4.45% | -0.036 | -0.80% | -3.72% | -1.31% |
| 金先物 | 4,160.30 | -63.2 | -1.50% | -8.62% | -5.50% |
全指標・テクニカル詳細（クリックで展開）
| カテゴリ | 指標 | 値 | 前日比 | 前日比% | 1W | 1M | 3M | RSI | MA25乖離 | MA200乖離 | MACD |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 日本株 | 日経平均 | 71,169.04 | +115.5 | +0.16% | +7.80% | +17.54% | +33.34% | 71 (過熱) | +8.28% | +32.84% | + |
| 日本株 | TOPIX | 4,068.18 | +54.9 | +1.37% | +6.21% | +6.32% | +9.44% | 65 | +3.91% | +15.39% | + |
| 先物 | CME日経先物 | 71,510.00 | -400.0 | -0.56% | +6.20% | +17.36% | +35.22% | 68 | +7.84% | +30.13% | + |
| 米国株 | NYダウ | 51,564.70 | +72.1 | +0.14% | +1.41% | +3.78% | +11.55% | 59 | +1.65% | +7.08% | + |
| 米国株 | S&P500 | 7,500.58 | +80.5 | +1.08% | +1.44% | +1.32% | +13.22% | 55 | +0.38% | +8.66% | - |
| 米国株 | NASDAQ | 26,517.93 | +496.3 | +1.91% | +2.74% | +1.64% | +19.71% | 56 | +0.66% | +12.70% | - |
| 欧州株 | FTSE100 | 10,399.70 | -108.9 | -1.04% | +0.93% | +2.26% | -0.04% | 51 | +0.28% | +3.83% | + |
| 欧州株 | DAX | 25,026.80 | +92.1 | +0.37% | +3.38% | +2.96% | +6.49% | 58 | +1.02% | +3.42% | - |
| アジア株 | 上海総合 | 4,090.48 | -17.6 | -0.43% | +2.60% | -0.99% | +0.68% | 52 | +0.24% | +2.41% | + |
| アジア株 | ハンセン | 23,924.81 | -387.3 | -1.59% | -1.34% | -6.82% | -8.07% | 33 | -4.92% | -7.96% | - |
| 為替 | EUR/JPY | 184.66 | -0.23 | -0.13% | -0.38% | -0.22% | +0.71% | 44 | -0.32% | +1.19% | - |
| 為替 | GBP/JPY | 212.83 | -0.23 | -0.11% | -0.91% | -0.15% | +0.28% | 40 | -0.67% | +1.51% | - |
| 為替 | USD/JPY | 161.18 | -0.16 | -0.10% | +0.66% | +1.31% | +1.44% | 69 | +0.83% | +3.08% | + |
| 債券 | 米5年債利回り | 4.22% | +0.012 | +0.28% | +0.84% | -1.29% | +9.40% | 55 | +0.41% | +10.90% | - |
| 債券 | 日本国債ETF | 2,027.00 | -6.00 | -0.30% | +0.35% | +2.27% | -2.74% | 51 | +0.58% | -3.48% | + |
| 債券 | 米10年債利回り | 4.45% | -0.036 | -0.80% | -0.27% | -3.72% | +4.51% | 47 | -1.31% | +5.69% | - |
| 債券 | 米30年債利回り | 4.90% | -0.074 | -1.49% | -1.01% | -4.78% | +0.41% | 39 | -2.49% | +1.71% | - |
| コモディティ | Brent原油 | 80.30 | +0.92 | +1.16% | -8.05% | -27.25% | -26.09% | 28 (冷却) | -13.37% | +0.71% | - |
| コモディティ | WTI原油 | 76.41 | +0.82 | +1.08% | -9.98% | -26.21% | -20.52% | 28 (冷却) | -14.46% | +1.78% | - |
| コモディティ | 金先物 | 4,160.30 | -63.2 | -1.50% | -1.30% | -8.62% | -9.57% | 36 | -5.50% | -7.29% | - |
株価概況
| 項目 | 値 | 出典 |
|---|---|---|
| 現在株価（終値） | 1,292円 | D1（2026-06-19） |
| 前日比 | -1.0円 | D1 |
| 前日比% | -0.08% | D1 |
| 移動平均25日 | 1,303円 | D1 |
| 移動平均75日 | 1,352円 | D1 |
| 移動平均200日 | 1,358円 | D1 |
| ボリンジャーバンド上限 | 1,347円 | D1 |
| ボリンジャーバンド下限 | 1,258円 | D1 |
| ボリンジャーバンド位置 | -0.50 | D1 |
| RSI(14) | 45.1 | D1 |
| PER | 11.9倍 | D1 |
| PBR | 1.12倍 | D1 |
| ROE | 9.4% | D1 |
| 配当利回り | 2.83% | D1 |
| EPS（予想） | 108.67円 | D1 |
| 空売り比率 | 0.50% | D3（2026-05-22） |
| アナリスト目標株価 | 1,169円（現在比 -9.5%） | D2（2026-05-22） |
| アナリストコンセンサス | 買い | D2 |
| 1M騰落 | -2.1% | D1 |
| 3M騰落 | -5.2% | D1 |
| 6M騰落 | -11.0% | D1 |
| モメンタムスコア | D1 | |
| テクニカルスコア | D1 | |
| ゴールデンクロス（直近30日） | ─ | D1 |
| デッドクロス（直近30日） | ─ | D1 |
| 移動平均200日比較 | 下 | D1 |
RSI(14): 30以下=売られ過ぎ、70以上=買われ過ぎ
BBσ（ボリンジャーバンドσ位置）: 0=MA中心、±2=バンド境界、バンド外も表現。+1.2σ以上で高位
モメンタムスコア / テクニカルスコア: 各種シグナルを0〜10点で評価。モメンタム=騰落率ベース、テクニカル=移動平均・RSI・ボリンジャーバンドベース
ゴールデンクロス / デッドクロス: 移動平均25日が移動平均75日を上抜け/下抜けた直近30日以内の日付（なければ ─）
空売り比率: karauri.net 最新週次データ
03 事業概要
銘柄：東急不HD（3289） 更新日：2026年5月24日
事業概要（3行サマリー）
東急不動産ホールディングス（3289）は東急グループの総合不動産持株会社で、都市開発・管理運営・戦略投資・不動産流通の4セグメントを展開し、東急沿線（渋谷・二子玉川・自由が丘等）を中心に商業施設・オフィス・分譲マンションを一体開発する。再開発ランドバンクが全体の約61%を占め、都心部の希少立地を厚く確保していることが競合他社との主要差別化要因であり、FY2022〜FY2026（2026年3月期）の5期で営業利益率を8.5%から13.4%まで引き上げ5期連続増収増益を達成した。中長期の成長ドライバーは渋谷広域圏の大型再開発案件の順次竣工による開発利益の積み上げと、管理運営・不動産流通セグメントの安定的な収益底上げ（FY2027で売上高1兆4,000億円・営業利益1,900億円を目標）。
セグメント別収益構成（2026年3月期・FY2026）
| セグメント | 売上高 | 構成比 | 営業利益 | 利益構成比 | 利益率 | 出典 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 都市開発 | 3,999億円 | 32.1% | 752億円 | 43.7% | 18.8% | F1 |
| 管理運営 | 3,644億円 | 29.2% | ─ | ─ | ─ | F1 |
| 戦略投資 | 1,466億円 | 11.8% | ─ | ─ | ─ | F1 |
| 不動産流通 | ─ | ─ | ─ | ─ | ─ | F1 |
| 合計（連結） | 12,460億円 | 100% | 1,669億円 | 100% | 13.4% | F1 |
※セグメント別利益の詳細は2026年5月11日決算短信より取得中。連結営業利益1,669億円は確定値。管理運営・戦略投資・不動産流通の個別利益は未取得（F1）。都市開発セグメントは住宅1,972億円・オフィス商業2,030億円の内訳が確認できた。
参考（FY2025・2025年3月期）セグメント別実績:
| セグメント | 売上高 | 構成比 | 営業利益 | 利益率 | 出典 |
|---|---|---|---|---|---|
| 都市開発 | 3,461億円 | 30.1% | 705億円 | 20.4% | D4/irbank |
| 管理運営 | 3,515億円 | 30.6% | 250億円 | 7.1% | irbank |
| 戦略投資 | 1,090億円 | 9.5% | 52億円 | 4.7% | irbank |
| 不動産流通 | 3,437億円 | 29.9% | 508億円 | 14.8% | irbank |
| 消去・調整 | ─ | ─ | ▲107億円 | ─ | |
| 合計（連結） | 11,503億円 | 100% | 1,408億円 | 12.2% | D4 |
都市開発（18.8%→前期20.4%）と不動産流通（前期14.8%）が高利益率の収益柱。管理運営は利益率が低いが受注残型で安定収益。戦略投資はFY2024の19.6%から急低下（4.7%）で監視が必要。
強み・弱み
強み:
- 東急沿線・広域渋谷圏での土地・商業・住宅の一体開発能力：競合他社が模倣困難なエリア集積（渋谷スクランブルスクエア、ハラカド等）
- 再開発ランドバンク（全体の61%）による仕入れコスト抑制と都心物件の希少性プレミアム確保
- 管理運営・不動産流通セグメントが全体の約60%の売上を担い、開発業特有の業績変動を平準化
- FY2026で5期連続増収増益を達成し、累進配当（48円→50円予定）で株主還元を継続
弱み:
- 都市開発の竣工タイミング依存：Q3単独で収益が急減する4Q偏重の構造が業績の視認性を低下させる
- 戦略投資セグメントの利益率劣化（FY2024 19.6% → FY2025 4.7%）：資本効率の低下リスク
- 建築費高騰が大型再開発案件の採算を圧迫するリスク（特に長期工期案件）
競争優位の耐久性評価
持続可能性: 営業利益率は5期連続改善（8.5%→13.4%）、ROEも上昇トレンドを維持。厚いランドバンクが中期的な収益継続性を支えており、FY2027ガイダンス（売上1兆4,000億・営業利益1,900億）は保守的に見えない水準。
競争優位の方向性: 渋谷エリアの開発資産集積は短期再現不可能で参入障壁は高い。ただし三菱地所・住友不動産等の大手比では財務規模で劣位であり、差が縮小する方向性は見えていない。
株価との関係: 現在値1,263円（2026/5/22）、PBR 1.10x、PER 11.6x。FY2026実績ROE（純利益967億÷自己資本8,225億≒11.7%）対比でPBR 1.10xはやや割安圏。アナリスト目標株価1,169円はほぼ現値水準で、上値余地は限定的との市場評価。（※AI推定）
▼ セグメント内訳・地域別・中計（詳細）
主要製品・サービス（セグメント別）:
- 都市開発：大型再開発（渋谷スクランブルスクエア、二子玉川ライズ、ハラカド等）、商業施設、オフィスビル。FY2026は住宅1,972億円・オフィス商業2,030億円
- 管理運営：東急リゾーツ（スキーリゾート等）、駐車場、施設管理（FY2026: 3,644億円）
- 戦略投資：再生可能エネルギー（風力・太陽光）、海外不動産（FY2026: 1,466億円）
- 不動産流通：分譲マンション（東急不動産ブランド）、仲介、リノベーション
中期経営計画（中計2030）:
- 計画期間：2025年5月策定、2030年3月期を最終年度
- 方針：強固で独自性ある事業ポートフォリオの構築（強靭化フェーズ）
- 中計2025は全財務目標を2年前倒し達成
- FY2027（2027年3月期）目標：売上1兆4,000億円・営業利益1,900億円・配当50円
- 渋谷広域圏の開発資産活用と東急グループとの協業深化が中核
出所：F1（WebSearch 2026年5月11日決算短信）、irbank.netセグメントデータ、prices.db fundamentals（D4）。2026年5月24日現在。
04 業績分析
銘柄：東急不HD（3289） 更新日：2026年5月24日 直近決算：2026年3月期（FY2026）
業績評価サマリー
- モメンタム評価: FY2022〜FY2026の5期連続増収増益。FY2026（2026年3月期）は売上高1兆2,460億円（+8.3% YoY）・営業利益1,669億円（+18.6% YoY）・純利益967億円（+24.7% YoY）と全指標で過去最高を更新。FY2027会社予想（売上1兆4,000億・営業利益1,900億）は前期比+12.4%・+13.9%と増勢継続を示す。
- 質の評価: CFデータは未取得だが、5期連続の増収増益で開発利益・運営収益・仲介の3本柱が機能。都市開発の竣工集中は4Q偏重の構造を持つが、管理運営・不動産流通の安定収益が変動を平準化。配当累進（36→48→50円予定）は利益の質への自信を反映。（※AI推定）
- アナリスト乖離: アナリスト目標株価1,169円（consensus: 買い）は現在値1,263円をやや下回る水準。FY2027営業利益予想（会社: 1,900億）に対しアナリスト追随の見込みだが、現時点でネガティブ乖離は縮小傾向と見られる。（※AI推定）
過去5期 業績推移
| 指標 | FY2022 | FY2023 | FY2024 | FY2025 | FY2026（直近） | 出典 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 売上高（億円） | 9,890 | 10,058 | 11,030 | 11,503 | 12,460 | D4/F1 |
| 前年比 | ─ | +1.7% | +9.7% | +4.3% | +8.3% | D4/F1 |
| 営業利益（億円） | 838 | 1,104 | 1,202 | 1,408 | 1,669 | D4/F1 |
| 営業利益率 | 8.5% | 11.0% | 10.9% | 12.2% | 13.4% | D4/F1 |
| 純利益（億円） | 351 | 482 | 685 | 776 | 967 | D4/F1 |
| EPS（円） | 48.8 | 67.2 | 96.4 | 108.7 | 約136※ | D4/F1 |
| ROE | 5.6% | 7.0% | 9.1% | 9.4% | 約11.7%※ | ※AI推定 |
| 配当（円） | 17 | 23 | 31 | 36 | 48 | D4/F1 |
※FY2026 EPS：純利益967億÷発行済株式数（約714百万株で推算）≒135.4円（※AI推定）。ROEは純利益967億÷自己資本8,225億≒11.7%（期末簡易計算、※AI推定）。
業績見通し
D4のEPS予想109円は全期同値で更新未反映の可能性大（get_stock_data.py [WARN]）。実際はFY2026で約136円（推算）、FY2027予想は下記参照。
| FY2027会社予想 | アナリスト予想 | 乖離 | |
|---|---|---|---|
| 売上高 | 14,000億円 | ─ | ─ |
| 営業利益 | 1,900億円（+13.9%） | ─ | ─（アナリスト目標株価1,169円はポジ乖離示唆） |
| 経常利益 | 1,610億円（+8.9%） | ─ | ─ |
| 純利益 | 1,000億円（+3.4%） | ─ | ─ |
| 配当（円） | 50円（累進） | ─ | ─ |
アナリスト目標株価1,169円（consensus: 買い、2026/5/22時点）。現在値1,263円はアナリスト目標をやや上回る水準。
▼ FY2026四半期推移 / セグメント別業績 / ガイダンス達成率（データあれば）
FY2026（2026年3月期）四半期別業績（推定・単独四半期）:
| 四半期 | 売上高 | 営業利益 | 純利益 | 備考 |
|---|---|---|---|---|
| Q1（4-6月） | 2,880億円 | 412億円 | 306億円 | 3Q短信より |
| Q2（7-9月） | 3,033億円 | 373億円 | 216億円 | 3Q短信より |
| Q3（10-12月） | 2,409億円 | 256億円 | 100億円 | 3Q短信より |
| Q4（1-3月） | 約4,138億円※ | 約628億円※ | 約345億円※ | ※通期-3Q累計の差 |
| 3Q累計 | 8,322億円 | 1,041億円 | 622億円 | F1 |
| 通期確定 | 12,460億円 | 1,669億円 | 967億円 | F1 |
※Q4単独は通期確定値（12,460億・1,669億・967億）から3Q累計を差し引いた推算値。4Q偏重構造が顕著（営業利益の約38%がQ4集中）。
ガイダンス達成率（直近3期）:
- FY2026: 実績営業利益1,669億 vs FY2026会社予想1,600億（当初） → 上振れ達成（※AI推定）
- FY2025: 実績1,408億（堅調）
- FY2024: 実績1,202億（継続増益）
→ 過去3期すべて保守的ガイダンスから上振れ傾向（※AI推定）
出所：D4（prices.db fundamentals）、F1（WebSearch 2026年5月11日決算短信・株探）。2026年5月24日現在。
業界・環境分析 3289 東急不HD
銘柄：東急不HD（3289） 更新日：2026年3月19日
コスト・需要構造分析
原材料・インプットコスト
不動産開発における主要コストは土地取得費・建設費・資金調達コストの3つ。建設費は鉄鋼・セメント等の資材から上流にさかのぼると鉄鉱石・石炭・石灰石に依存する。
| 材料・部材 | コスト比率 | 主な調達先 | 上流原料（材料の材料） | コスト影響度 | 備考 |
|---|---|---|---|---|---|
| 土地取得費 | 約30〜40% | 国内地主・競売・相対取引 | （地価水準・日銀金利政策） | 高 | 都市部地価高騰が継続 |
| 建設費（躯体・仕上） | 約30〜40% | ゼネコン（大林・清水・大成等） | 鉄鋼材（鉄鉱石・石炭）、セメント（石灰石）、木材 | 高 | 資材高＋建設労務費高騰でコロナ前比5割超増 |
| 設備費（機械・電気） | 約10〜15% | 中堅ゼネコン・設備業者 | 銅（電気設備）、レアメタル（空調機器） | 中 | 省エネ設備需要増でコスト上昇傾向 |
| 資金調達コスト（金利） | 事業収益に直結 | 主要銀行・社債市場 | 日銀政策金利・長期国債利回り | 高 | 金利上昇局面でコスト増加リスク大 |
| 管理・運営コスト | 約10% | 管理委託先・光熱費 | LNG・電力（エネルギー） | 中 | ホテル・施設の光熱費が変動要因 |
販売・需要構造（供給先）
不動産会社の直接顧客は法人テナント・個人購入者・投資家等多様。エンドの最終需要は企業の事業拡張ニーズ・個人の住宅需要・機関投資家の運用ニーズに依存。
| 顧客セグメント | 直接販売先 | 間接・最終需要先 | 売上比率（目安） | 需要の安定性 |
|---|---|---|---|---|
| オフィス賃貸 | 法人テナント（IT・金融・コンサル等） | 企業の人員増減・拡張移転需要 | 約20% | 中〜高（長期契約多） |
| 住宅分譲 | 個人・法人（投資購入含む） | エンドユーザー（共働き世帯・資産運用層） | 約20% | 中（景気・金利感応度高） |
| 管理・運営 | マンション・ビル所有者 | 居住者・テナント | 約24% | 高（ストック型収入） |
| 不動産仲介 | 売買・賃貸希望の個人・法人 | 転居・投資を必要とする最終顧客 | 約13% | 中（取引件数が景気連動） |
| 再エネ・物流 | 電力会社・eコマース企業等 | 一般消費者・企業の物流需要 | 約10% | 中〜高（長期契約・固定価格買取） |
| ホテル・リゾート | 個人旅行者・法人 | インバウンド含む観光需要 | 約8% | 中（景気・インバウンドに連動） |
価格・販売量を左右する市場動向
| 要因 | 現状 | 業界への影響 | 東急不HDへの影響 | 方向性 |
|---|---|---|---|---|
| 首都圏地価 | 継続上昇（都心部・東急沿線） | 既存アセット評価益増・新規取得コスト増 | 既存ポートフォリオ価値向上・新規分譲価格上昇 | 正 |
| 新築マンション価格 | 首都圏平均1億円超で高止まり | 販売戸数減少・単価上昇 | ブランズシリーズ高値維持可能・実需離れリスク | 中立 |
| オフィス需要 | 堅調（渋谷・都心部の高機能ビルに集中） | 優良立地・新築ビルは高稼働 | 東急沿線オフィスの稼働率・賃料維持に追い風 | 正 |
| インバウンド需要 | 訪日外客数が過去最高水準を更新 | ホテル・商業施設の回復 | ホテルズ＆リゾーツの収益改善に寄与 | 正 |
| 建設費高騰 | コロナ前比5割超増・高止まり | 開発コスト上昇・事業採算悪化リスク | 新規開発案件の収益率低下リスク | 逆 |
| FIT（固定価格買取） | 制度継続中（2012年開始物件が順次期限到来） | 再エネ収益の安定性に影響 | 既存太陽光の収益変動リスク | 逆（一部） |
マクロ・業界環境分析
景気・需要サイクル
| 環境要因 | 現状 | 業界への影響 | 東急不HDへの影響 | 方向性 |
|---|---|---|---|---|
| 国内GDP成長率 | 実質約1%程度（緩慢な成長） | 企業拡張意欲・個人消費に影響 | オフィス・商業施設の需要に緩やかに連動 | 正 |
| 米国GDP成長率 | 2〜3%台（2025年は減速懸念） | 海外不動産投資の採算に影響 | 米国投資物件の収益に影響（比率小） | 中立 |
| 中国GDP成長率 | 4〜5%台（内需不振） | インバウンド・物流需要に間接影響 | 中国インバウンド回復による商業施設・ホテル需要 | 中立〜正 |
| 世界設備投資動向 | eコマース拡大による物流投資旺盛 | 物流施設需要の高止まり | 戦略投資事業（物流）に追い風 | 正 |
| 業界受注残（バックログ） | 都市再開発プロジェクトが多数進行中 | 中期的な供給増加の見通し | 渋谷・二子玉川等の再開発パイプライン豊富 | 正 |
| 為替：ドル円 | 約148〜155円（円安基調） | 海外投資家の日本不動産購入意欲増 | インバウンド・外国人投資家による需要押し上げ | 正 |
| 為替：ユーロ円 | 約160〜165円 | 欧州投資家の日本不動産需要 | 限定的 | 中立 |
| 金利：日本（日銀政策金利） | 0.5%（2025年1月追加利上げ後）。2026年中に0.75〜1%の予測 | 資金調達コスト上昇・REITのキャップレート影響 | 有利子負債大きく金利感応度高い。D/Eレシオ低下が課題 | 逆 |
| 金利：米国（FFレート） | 4.25〜4.50%（高水準維持） | 海外機関投資家の日本不動産配分に影響 | 米国金利高止まりは日本への投資流入に追い風 | 中立〜正 |
規制・政策環境
| 政策・規制 | 現状 | 業界への影響 | 東急不HDへの影響 | 方向性 | タイムライン |
|---|---|---|---|---|---|
| 2050年カーボンニュートラル政策 | 政府目標・再エネ拡大義務 | 再生可能エネルギー開発の市場拡大 | 戦略投資事業（再エネ）の追い風 | 正 | 継続 |
| FIT・FIP制度 | FIP（フィード・イン・プレミアム）への移行進行中 | 大規模再エネ事業者に市場連動リスク | 新規案件のFIP移行でリスク管理が必要 | 中立 | 2025〜 |
| 建築基準法・省エネ基準強化 | ZEH・ZEB義務化の拡大 | 建設コスト増加・既存物件改修需要 | 新築開発コスト増、既存アセットの改修費発生 | 逆 | 2025〜2030 |
| 都市再開発促進（国交省） | 都市再生特別地区の容積率緩和等 | 都市型大規模開発の推進 | 渋谷・二子玉川等の再開発に直接恩恵 | 正 | 継続 |
| 不動産登記・取引のデジタル化 | 電子契約・オンライン登記の推進 | 不動産仲介・管理のDX加速 | 東急リバブルのデジタル仲介強化に追い風 | 正 | 2024〜 |
| 空き家対策特別措置法強化 | 2023年改正・管理不全空き家規制強化 | 中古流通・リノベーション市場の拡大 | 不動産流通事業での中古仲介増加に寄与 | 正 | 2023〜 |
業界構造・競合環境
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 業界の主要プレイヤー | 三井不動産（8801）、三菱地所（8802）、住友不動産（8830）、東急不HD（3289）、野村不HD（3231）、東京建物（8804）、NTT都市開発など |
| 東急不HDの市場シェア（国内） | 総合不動産大手4〜5位。不動産仲介（東急リバブル）は売買仲介で業界上位 |
| 東急不HDの市場シェア（グローバル） | 海外比率は約5%程度。国際競争力は限定的 |
| 業界の参入障壁 | 高い：大規模開発の資金調達力・用地取得力・ブランド・東急グループとの沿線連携が参入障壁 |
| 代替技術・製品リスク | 中程度：コワーキング・テレワーク普及によるオフィス需要の変質リスク。シェアオフィスとの競合 |
| サプライチェーンの集中リスク | ゼネコン依存（大林・清水・大成等）。建設業の2024年問題による労務供給制約が顕在化 |
業界動向との連動性・相違点
| 観点 | 業界全体 | 東急不HD | 相違点・差別化 |
|---|---|---|---|
| 需要環境 | 首都圏オフィス・住宅ともに堅調。金利上昇リスクに警戒感 | 東急沿線（渋谷・二子玉川）の優良立地集中でプレミアム維持 | 沿線一体開発により市場全体より優位な需要維持が期待できる |
| 価格転嫁力 | 建設費高騰分を分譲価格・賃料に一部転嫁 | ブランズシリーズ高付加価値化・賃料改定で転嫁進む | 都心高額物件比率が高く転嫁力は業界平均以上 |
| 収益構造 | 大手は開発利益とストック収入のバランス強化中 | ストック型収入（管理運営・賃貸）＋フロー収益（分譲・仲介）の両輪 | 再エネ・物流など新アセット領域の収益貢献が差別化要因 |
| 競合との比較 | 三井・三菱は海外比率高め、住友は高利益率 | 東急グループとの協業・沿線資産が独自性。規模では三井・三菱に劣後 | 沿線エリアの「まちづくり」優位性は中長期的に持続可能な差別化 |
業界評価サマリー
評価：中立〜強気
不動産大手の中でも東急不HDは、東急沿線の優良立地・ブランド力と再エネ・物流・仲介の多角収益構造を持ち、中期経営計画2030の財務目標（営業利益2,200億円超）達成に向けた成長余地がある。一方、日銀の追加利上げ（2026年中に0.75〜1%予測）による有利子負債コスト上昇と、建設費高騰による新規開発採算悪化がリスク。モルガン・スタンレーが2026年3月に「強気→中立」に格下げ（目標株価1,600円維持）しており、短期的な株価上値は限定的とみる向きもある。長期的には渋谷・二子玉川の再開発パイプラインと再エネ事業の成長が評価されよう。
出所：業界調査レポート（CBRE Japan Market Outlook 2026）、WebSearch（F6）、東急不動産ホールディングス IRサイト・中期経営計画2030（F5）、株探（F2）、logmi Finance、estie不動産情報ポータル。2026年3月19日現在。
06 株価変動要因分析
銘柄：東急不HD（3289） 更新日：2026年5月24日 分析期間：過去1年間
主要ドライバー特定（統合判断）
- 第1ドライバー（最重要）: 決算・業績モメンタム
- 要因名：5期連続増益ストーリー（FY2026営業利益1,669億・FY2027目標1,900億）
- 推定寄与度：上昇要因の約60%
- 現在の状態：継続中（FY2026本決算で5期連続最高益を確認、FY2027ガイダンスも増益）
- 今後の注目ポイント：FY2027 Q1決算（2026年8月頃）でのFY2027進捗と、中計2030に向けた大型再開発の竣工スケジュール
- 最頻トリガー: 決算・業績修正（年3〜4回の決算発表に合わせた大幅変動）
トリガー分類（過去1年・推定）:
| カテゴリ | 件数 | 代表イベント |
|---|---|---|
| 決算・業績修正 | 5 | 2025-11-10（+5.63%/1H決算）、2026-02-06（+1.24%/3Q短信）、2026-02-10（+4.59%/続騰）、2026-05-12（+4.75%/FY2026本決算） |
| 配当・自社株買い | 1 | 2026-05-11（配当48円・来期50円予定発表） |
| 受注・契約・提携 | 1 | 2026-03-03（株式報酬制度導入→▲4.0%、希薄化懸念） |
| マクロ（金利・為替・指数） | 5 | 2026-03月の連続下落（関税ショック連動）、2026-05-14（▲3.9%） |
| 業界・規制動向 | 0 | ─ |
| 記事なし（原因不明） | 3 | 2025-07-30（+4.23%）、2025-10-06（+3.88%）、2025-12-08（+3.35%） |
▼ 主要上昇イベント（上位5件） / 下落イベント（上位5件）
主要上昇イベント:
| 日付 | 騰落率（1日/5日） | 主因 | 出典 |
|---|---|---|---|
| 2025-11-10 | +5.63% / +7.47% | ※AI推定：FY2025 1H（中間）決算発表・大幅増益サプライズ | D1 |
| 2026-05-12 | +4.75% / +3.85% | FY2026本決算・5期連続最高益・FY2027増益ガイダンス発表 | D1/D2 |
| 2026-02-10 | +4.59% / +7.31% | ※AI推定：3Q決算後のモメンタム継続・市場全体反発 | D1 |
| 2025-07-30 | +4.23% / +4.18% | 記事なし（原因不明）：市場全体のリスクオン局面と推定 | D1 |
| 2025-10-06 | +3.88% / +0.16% | 記事なし（原因不明）：市場全体のリバウンドと推定 | D1 |
主要下落イベント:
| 日付 | 騰落率（1日/5日） | 主因 | 出典 |
|---|---|---|---|
| 2026-03-23 | ▲4.31% / ▲2.94% | ※AI推定：グローバル関税ショック・不動産セクター売り | D1 |
| 2026-05-22 | ▲4.10% / ▲3.84% | ※AI推定：本決算後の出尽くし売り・マクロ不安（ニュース影響DB未登録） | D1 |
| 2026-03-03 | ▲4.02% / ▲2.76% | IR: 株式報酬制度導入発表（希薄化懸念） | D2 |
| 2026-03-04 | ▲3.95% / ▲8.84% | 連鎖下落：前日のネガティブ反応継続 | D1 |
| 2026-03-09 | ▲3.94% / ▲10.04% | ※AI推定：米中関税摩擦深刻化・グローバル株安連動 | D1 |
▼ 株価上昇要因（合計100点） / 下落要因（合計100点）
上昇要因（合計100点）:
| 要因（カテゴリ）→ メカニズム | 重み（持続性） | 出典 |
|---|---|---|
| 決算モメンタム → 5期連続増益がPER/PBR切り上げを牽引 | 60点（継続中） | D1/D2/F1 |
| 渋谷再開発案件の進捗 → 開発利益の順次積み上げ期待（FY2027ガイダンス+13.9%） | 25点（中期継続） | F1/※AI推定 |
| マクロ・市場全体上昇 → セクター連動買い | 15点（短期変動） | D1 |
| 合計 | 100点 |
下落要因（合計100点）:
| 要因（カテゴリ）→ メカニズム | 重み（持続性） | 出典 |
|---|---|---|
| マクロ悪化（関税ショック・金利上昇懸念） → 不動産セクター全般売り | 55点（外部要因） | D1 |
| 決算後の出尽くし売り → 好決算を先行して織り込み済みの調整 | 20点（一過性） | D1/※AI推定 |
| アナリスト目標株価割れ → 割高感での売り圧力（現値1,263円 vs 目標1,169円） | 25点（継続） | D4 |
| 合計 | 100点 |
出所：D1（signals）、D2（ir.db）、D3（news.db）、F1（WebSearch 2026年5月11日決算）、※AI推定含む。2026年5月24日現在。
07 シナリオ分析
銘柄：東急不HD（3289） 更新日：2026年5月24日 基準株価：¥1,263
上昇シナリオ
業界・企業固有
| トリガー | 可能性 | インパクト | 注目指標 |
|---|---|---|---|
| FY2027 Q1決算（2026/08）でガイダンス進捗良好 → 1,900億達成確度高まりPER切り上げ | 🟡3（50%） 兆候: FY2026本決算で5期連続最高益・FY2027ガイダンス増益、ガイダンス達成率は過去3期保守的 出典: F1/D4 | +8〜15% | 閾値: FY2027 Q1で営業利益進捗率25%超（≥475億） 期日: 2026/08（Q1決算予定） |
| 渋谷大型再開発案件の新規着工・竣工発表 → 都市開発セグメントの次の収益柱確立 | 🔵2（30%） 兆候: ランドバンク61%が再開発・中計2030向け次期案件控えあり 出典: F1/※AI推定 | +5〜12% | 閾値: 渋谷周辺の新規大型PJ着工発表またはIRリリース 期日: 随時（IR開示次第） |
| 不動産流通セグメントの増益加速（マンション市況堅調） → FY2027営業利益1,900億を上振れ | 🟡3（45%） 兆候: FY2026本決算でも都心マンション市況は堅調 出典: F1/D4 | +3〜8% | 閾値: FY2027通期で不動産流通セグメント営業利益が前期比+10%超 期日: 2027/05（FY2027本決算） |
| 戦略投資の再生可能エネルギー事業回復 → セグメント利益率4.7%からの復元 | 🔵2（25%） 兆候: FY2026戦略投資売上1,466億（+34.5%）と急拡大、利益が追随するか注目 出典: F1/※AI推定 | +2〜5% | 閾値: 戦略投資セグメント利益率が10%以上に回復 期日: 2026/08（Q1決算） |
| 累進配当政策継続 → 配当利回り投資家の買い支え・PBR底上げ | 🟡3（55%） 兆候: FY2026配当48円・FY2027配当50円予定（累進継続宣言）、現在配当利回り3.8% 出典: F1 | +3〜6% | 閾値: FY2027配当予想の維持・引き上げ確認 期日: 2026/08（Q1決算時の配当方針確認） |
汎用（市場・マクロ全般）
| トリガー | 可能性 | インパクト | 注目指標 |
|---|---|---|---|
| 日銀利上げ停止・金融緩和継続 → 不動産セクター全般への見直し買い | 🟡3（50%） 兆候: 米中摩擦による景気懸念で日銀が慎重姿勢維持 出典: ※AI推定 | +5〜10% | 閾値: 日銀政策金利据え置き決定 期日: 2026/06の日銀会合 |
| 米中貿易摩擦緩和・リスクオン回帰 → グローバル資本の日本不動産流入 | 🟡3（45%） 兆候: 2026年3月〜5月の下落はマクロ要因（関税ショック）連動で反転余地あり 出典: D1/※AI推定 | +5〜10% | 閾値: 米中関税交渉の合意発表またはリスク資産回復（TOPIX +5%超） 期日: 2026/06以降 |
| 円安進行（1ドル155円超）→ 外国人の日本都心不動産需要増 | 🔵2（30%） 兆候: 外国人投資家の日本不動産・REIT関心高い 出典: ※AI推定 | +3〜7% | 閾値: ドル円が155円超で安定推移 期日: 随時 |
下降シナリオ
業界・企業固有
| トリガー | 可能性 | インパクト | 注目指標 |
|---|---|---|---|
| FY2027ガイダンス下方修正（1,900億→1,700億台） → 増益ストーリー崩壊・バリュエーション圧縮 | 🔵2（25%） 兆候: アナリスト目標1,169円が現値1,263円を下回り、市場の期待に懐疑的な見方も残る 出典: D4/F1 | ▲10〜18% | 閾値: FY2027通期ガイダンスが市場予想（1,900億）から10%以上下方修正 期日: 随時（業績修正IR） |
| 大型再開発案件の工期遅延・建設費超過 → 都市開発セグメント採算悪化 | 🔵2（25%） 兆候: 建設費高騰が業界全体に継続、長期工期案件のリスク大 出典: ※AI推定 | ▲8〜18% | 閾値: 大型案件の遅延・費用超過のIRリリース 期日: 随時 |
| マンション市況の反転（在庫積み上がり・価格下落） → 不動産流通セグメントの急減益 | ⬜1（15%） 兆候: 現状は都心マンション市況堅調 出典: ※AI推定 | ▲10〜20% | 閾値: 首都圏マンション在庫月数が6ヶ月超に上昇 期日: 随時（毎月の市況データ） |
汎用（市場・マクロ全般）
| トリガー | 可能性 | インパクト | 注目指標 |
|---|---|---|---|
| 日銀利上げ加速（政策金利0.75%超）→ 不動産開発コスト上昇・バリュエーション圧縮 | 🔵2（35%） 兆候: 日銀は追加利上げ示唆（インフレ継続）、PBR1.1xは金利上昇に敏感 出典: ※AI推定 | ▲10〜20% | 閾値: 日銀政策金利が0.75%以上に引き上げ 期日: 2026年内の日銀会合 |
| 米中貿易摩擦深刻化・グローバル景気後退 → 日本株全面安・不動産セクター売り | 🔵2（35%） 兆候: 2026年3月〜5月の急落はすでに関税ショック連動で再現リスクあり 出典: D1/※AI推定 | ▲10〜20% | 閾値: TOPIX▲15%超の下落またはグローバルリセッション宣言 期日: 随時 |
| 円高急進（1ドル130円台）→ 外国人売り・不動産セクターリターン低下 | ⬜1（20%） 兆候: 現状は円安基調だが急激な逆転リスクあり 出典: ※AI推定 | ▲5〜10% | 閾値: ドル円が135円割れで定着 期日: 随時 |
▼ カラースケール凡例
| レベル | 発生可能性 | 推定インパクト |
|---|---|---|
| 🔴 5 | ほぼ確実（≥80%） | 超大（±30%超） |
| 🟠 4 | 高（60〜79%） | 大（±15〜30%） |
| 🟡 3 | 中（40〜59%） | 中（±5〜15%） |
| 🔵 2 | 低（20〜39%） | 小（±1〜5%） |
| ⬜ 1 | 稀（<20%） | 微（±1%未満） |
出所：IR資料（F1）、prices.db（D4）、signals（D1）。2026年5月24日現在。シナリオは定性的評価。確率は独自推定。※AI推定含む。