03 事業概要
銘柄：東急不HD（3289） 更新日：2026年5月24日
事業概要（3行サマリー）
東急不動産ホールディングス（3289）は東急グループの総合不動産持株会社で、都市開発・管理運営・戦略投資・不動産流通の4セグメントを展開し、東急沿線（渋谷・二子玉川・自由が丘等）を中心に商業施設・オフィス・分譲マンションを一体開発する。再開発ランドバンクが全体の約61%を占め、都心部の希少立地を厚く確保していることが競合他社との主要差別化要因であり、FY2022〜FY2026（2026年3月期）の5期で営業利益率を8.5%から13.4%まで引き上げ5期連続増収増益を達成した。中長期の成長ドライバーは渋谷広域圏の大型再開発案件の順次竣工による開発利益の積み上げと、管理運営・不動産流通セグメントの安定的な収益底上げ（FY2027で売上高1兆4,000億円・営業利益1,900億円を目標）。
セグメント別収益構成（2026年3月期・FY2026）
| セグメント | 売上高 | 構成比 | 営業利益 | 利益構成比 | 利益率 | 出典 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 都市開発 | 3,999億円 | 32.1% | 752億円 | 43.7% | 18.8% | F1 |
| 管理運営 | 3,644億円 | 29.2% | ─ | ─ | ─ | F1 |
| 戦略投資 | 1,466億円 | 11.8% | ─ | ─ | ─ | F1 |
| 不動産流通 | ─ | ─ | ─ | ─ | ─ | F1 |
| 合計（連結） | 12,460億円 | 100% | 1,669億円 | 100% | 13.4% | F1 |
※セグメント別利益の詳細は2026年5月11日決算短信より取得中。連結営業利益1,669億円は確定値。管理運営・戦略投資・不動産流通の個別利益は未取得（F1）。都市開発セグメントは住宅1,972億円・オフィス商業2,030億円の内訳が確認できた。
参考（FY2025・2025年3月期）セグメント別実績:
| セグメント | 売上高 | 構成比 | 営業利益 | 利益率 | 出典 |
|---|---|---|---|---|---|
| 都市開発 | 3,461億円 | 30.1% | 705億円 | 20.4% | D4/irbank |
| 管理運営 | 3,515億円 | 30.6% | 250億円 | 7.1% | irbank |
| 戦略投資 | 1,090億円 | 9.5% | 52億円 | 4.7% | irbank |
| 不動産流通 | 3,437億円 | 29.9% | 508億円 | 14.8% | irbank |
| 消去・調整 | ─ | ─ | ▲107億円 | ─ | |
| 合計（連結） | 11,503億円 | 100% | 1,408億円 | 12.2% | D4 |
都市開発（18.8%→前期20.4%）と不動産流通（前期14.8%）が高利益率の収益柱。管理運営は利益率が低いが受注残型で安定収益。戦略投資はFY2024の19.6%から急低下（4.7%）で監視が必要。
強み・弱み
強み:
- 東急沿線・広域渋谷圏での土地・商業・住宅の一体開発能力：競合他社が模倣困難なエリア集積（渋谷スクランブルスクエア、ハラカド等）
- 再開発ランドバンク（全体の61%）による仕入れコスト抑制と都心物件の希少性プレミアム確保
- 管理運営・不動産流通セグメントが全体の約60%の売上を担い、開発業特有の業績変動を平準化
- FY2026で5期連続増収増益を達成し、累進配当（48円→50円予定）で株主還元を継続
弱み:
- 都市開発の竣工タイミング依存：Q3単独で収益が急減する4Q偏重の構造が業績の視認性を低下させる
- 戦略投資セグメントの利益率劣化（FY2024 19.6% → FY2025 4.7%）：資本効率の低下リスク
- 建築費高騰が大型再開発案件の採算を圧迫するリスク（特に長期工期案件）
競争優位の耐久性評価
持続可能性: 営業利益率は5期連続改善（8.5%→13.4%）、ROEも上昇トレンドを維持。厚いランドバンクが中期的な収益継続性を支えており、FY2027ガイダンス（売上1兆4,000億・営業利益1,900億）は保守的に見えない水準。
競争優位の方向性: 渋谷エリアの開発資産集積は短期再現不可能で参入障壁は高い。ただし三菱地所・住友不動産等の大手比では財務規模で劣位であり、差が縮小する方向性は見えていない。
株価との関係: 現在値1,263円（2026/5/22）、PBR 1.10x、PER 11.6x。FY2026実績ROE（純利益967億÷自己資本8,225億≒11.7%）対比でPBR 1.10xはやや割安圏。アナリスト目標株価1,169円はほぼ現値水準で、上値余地は限定的との市場評価。（※AI推定）
▼ セグメント内訳・地域別・中計（詳細）
主要製品・サービス（セグメント別）:
- 都市開発：大型再開発（渋谷スクランブルスクエア、二子玉川ライズ、ハラカド等）、商業施設、オフィスビル。FY2026は住宅1,972億円・オフィス商業2,030億円
- 管理運営：東急リゾーツ（スキーリゾート等）、駐車場、施設管理（FY2026: 3,644億円）
- 戦略投資：再生可能エネルギー（風力・太陽光）、海外不動産（FY2026: 1,466億円）
- 不動産流通：分譲マンション（東急不動産ブランド）、仲介、リノベーション
中期経営計画（中計2030）:
- 計画期間：2025年5月策定、2030年3月期を最終年度
- 方針：強固で独自性ある事業ポートフォリオの構築（強靭化フェーズ）
- 中計2025は全財務目標を2年前倒し達成
- FY2027（2027年3月期）目標：売上1兆4,000億円・営業利益1,900億円・配当50円
- 渋谷広域圏の開発資産活用と東急グループとの協業深化が中核
出所：F1（WebSearch 2026年5月11日決算短信）、irbank.netセグメントデータ、prices.db fundamentals（D4）。2026年5月24日現在。