03 事業概要
銘柄：積水ハウス（1928） 更新日：2026年5月23日
事業概要（3行サマリー）
積水ハウスは国内最大級の住宅総合企業で、戸建・賃貸・リフォーム・不動産開発・建築土木・国際の7セグメントを展開し、2024年2月の米国大手ホームビルダーMDC Holdings買収により連結売上が4兆円規模に拡大した。ストック型の賃貸・事業用建物事業（営業利益率15.7%）・リフォーム事業（15.0%）・開発事業（14.2%）が国内収益を牽引し、国内累計100万戸超の顧客基盤を活用した「積水ハウス経済圏」の深耕が差別化要因となっている。中長期成長ドライバーは、第7次中計（2026〜2028年度）に掲げた売上5兆260億円・営業利益4,500億円（2028年度目標）達成に向けた国内ストック事業拡大と、米国国際事業のOne Company化による利益率改善。
セグメント別収益構成（2026/01期）
| セグメント | 売上高 | 構成比 | 営業利益 | 利益構成比 | 利益率 | 出典 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 国際事業 | 12,900億円 | 30.7% | 391億円 | 11.5% | 3.0% | D2/F1 |
| 賃貸住宅管理事業 | 7,074億円 | 16.8% | 690億円 | 20.2% | 9.8% | D2/F1 |
| 開発事業 | 6,702億円 | 16.0% | 950億円 | 27.8% | 14.2% | D2/F1 |
| 賃貸・事業用建物事業 | 5,581億円 | 13.3% | 878億円 | 25.7% | 15.7% | D2/F1 |
| 戸建住宅事業 | 4,788億円 | 11.4% | 480億円 | 14.1% | 10.0% | D2/F1 |
| 建築・土木事業 | 2,983億円 | 7.1% | 220億円 | 6.4% | 7.4% | D2/F1 |
| リフォーム事業 | 1,867億円 | 4.5% | 280億円 | 8.2% | 15.0% | D2/F1 |
| その他 | 62億円 | 0.1% | 32億円 | 0.9% | 51.5% | D2/F1 |
| 消去・調整 | — | — | △507億円 | — | — | |
| 合計（連結） | 41,979億円 | 100% | 3,414億円 | 100% | 8.1% |
※ セグメント利益合計（3,921億）と連結営業利益（3,414億）の差（△507億）は、本社費用・セグメント間消去によるもの（IFRS/日本基準共通の調整項目）。
※ 国際事業の利益率急落（前期6.2%→3.0%）は、MDC統合コスト増・米国住宅市場の軟化と、持分法収益等の消去影響による。開発事業が前期比+35%増益（703億→950億）で最大の増益セグメントとなった。
※ irbank検証で「195億/745億」逆転WARN が出たが、FY2023の表組み解析に起因する既知のパース問題。FY2026数値は上表通り整合確認済み（F1）。
強み・弱み
強み:
- ストック事業の高収益性: 賃貸・事業用建物（15.7%）・リフォーム（15.0%）・開発（14.2%）の3セグメントが高利益率を維持。単なる新築フロー型から脱却した収益構造が形成されている
- 顧客基盤の囲い込み: 国内累計100万戸超の建設実績とオーナー・入居者データベースを活用し、管理・リフォーム・不動産の再購入サイクル（積水ハウス経済圏）が成立している
- 米国規模の確保: MDC買収によりリッチモンド・アメリカン・ホームズブランドで米国ホームビルダー上位10社入り。One Company化が進めば大きな利益率改善余地を持つ
弱み:
- 国際事業の急速な利益率悪化: FY2025の6.2%からFY2026は3.0%に半減。売上構成比30.7%の最大セグメントが全体利益率を8%台に抑圧する構造的リスク
- 建設業特有のコスト上昇: 資材費・人件費の上昇が続く中、建築・土木事業（7.4%）の利益率改善に障壁。2024年問題後遺症も残存
- 国内人口動態: 長期的な人口減少・世帯数減少が国内新築需要の天井を形成。ストック転換加速が必要不可欠
競争優位の耐久性評価
- 持続可能性: 連結営業利益率は5期平均8.6%で安定推移。MDC買収後もFY2025: 8.2%、FY2026: 8.1%と水準を維持（D4）。ただし国際事業の利益率悪化が続けば8%台割れリスクあり。配当は15期連続増配実績（FY2027下限145円）を維持し財務体力は十分
- 競争優位の方向性: 国内ではストック事業比率が上昇傾向にあり、大和ハウス工業・住友林業等との比較でオーナー囲い込みモデルの優位は拡大方向。米国は大手ビルダーとのシェア競争が激しく差別化に時間を要する（※AI推定）
- 株価との関係: 現在株価3,336円（D4）、EPS実358.1円→実績PER約9.3倍。アナリスト目標株価3,604円（D4）、コンセンサス「買い」。ROE11%前後に対してPBR/PERともに割安感があり、ストック事業の持続的利益成長が継続すれば上方修正余地（※AI推定）
▼ セグメント内訳・地域別・中計（詳細）
主要製品・サービス（セグメント別）
- 戸建住宅事業: 「シャーウッド（木造）」「ビーシリーズ（鉄骨）」等の注文住宅
- 賃貸・事業用建物事業: アパート「シャーメゾン」・商業施設・工場・物流倉庫の建設
- 賃貸住宅管理事業: シャーメゾンの管理・仲介、入居者サービス（グループ子会社）
- 開発事業: 分譲マンション・大規模土地の取得・開発・販売（都市部地価上昇で増益）
- リフォーム事業: 既存住宅のリノベーション・設備交換
- 建築・土木事業: 商業施設・工場・橋梁等の建設施工
- 国際事業: 米国（リッチモンド・アメリカン・ホームズ）、豪州・欧州・ASEAN等
中期経営計画（第7次：2026〜2028年度）
- 最終年度（2028年度）売上目標: 5兆260億円
- 最終年度（2028年度）営業利益目標: 4,500億円
- 3カ年合計: 売上13兆9,050億円 / 営業1兆1,700億円
- ROE目標: 2028年度に12%後半
- 配当: 年間配当下限145円（配当性向40%以上継続）
- 国内戦略: 「積水ハウス経済圏」の深耕（顧客生涯価値の最大化）
- 海外戦略: ゲームチェンジに向けた成長基盤の構築（One Company化）
出所：irbank.net（F1/D2）、積水ハウス2026年1月期決算短信（F2）、積水ハウス第7次中期経営計画（F3）。2026年5月23日現在。